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  •    4年前 (2015-07-24)  精选干货  已收录 |   抢沙发  12 
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    导语:项目开发成本的计量与核算,应区分直接成本与间接成本,属于直接成本和能明确成本对象的间接成本,可直接计入产品成本,而共同成本和成本对象无法分清的,可先进行归集,然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象,若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的,则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法,标杆企业经验,可选择性进行沿用。

    项目开发成本的计量与核算,应区分直接成本与间接成本,属于直接成本和能明确成本对象的间接成本,可直接计入产品成本,而共同成本和成本对象无法分清的,可先进行归集,然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象,若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的,则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法,标杆企业经验,可选择性进行沿用。

    成本分摊应明确面积指标

    在进行成本分摊前,先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。

    基地面积,指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积,包含在总占地面积内。

    占地面积,指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,是各成本分摊所采用的指标,又称为总用地面积。

    建筑面积,指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和,反映建筑物建筑的规模大小,是各成本分摊所采用的指标。

    可售建筑面积,指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

    土地成本分摊因计征面积的定义不同而不同

    土地征用、拆迁补偿和税费,可按土地面积计征,亦可按建筑面积计征。

    按土地面积计征时有两种方法:

    一是按实际占地面积将其分配到各苑区,再按苑区内产品类型直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用地面积,未计入产品,则将其分摊到的地价和拆迁补偿费,按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配,直接分配数加间接分配数,即为该部分面积应分摊的成本。

    二是将公用占地面积先分摊到商品房的占地面积上,占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来得出应分摊的成本。

    按建筑面积计征时:

    不论是公共用地还是商品房自身用地发生的土地费用,均应按占地面积来分摊。自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本,在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本,计入所在销售苑区土地成本,若售楼部处于某销售苑区中,则分摊至该销售苑区;若售楼部相邻有若干销售苑区,则分摊至相邻销售苑区(如下图)。若属多个成本对象受益,则按建筑面积分配。自有物业确权时,若苑区已竣工结转,则依据重要性原则判断是否需要调整。

    三、分期成本按可售面积分摊,分区成本按业态建筑面积分摊

    分期成本按可售面积分摊,分区成本按业态建筑面积分摊

    对于分多期开发的项目,万科成本分摊依据各期可售面积。以万科A项目为例,分为5期,各期面积如下表:

    其中,A项目一期的业态包括情景洋房、多层住宅、高层住宅,占地面积分别为21300㎡、21000㎡、25700㎡。

    首先,在土地获得价款上,政府地价、合作款项、红线外市政设施费为全期收益,按占地面积在各期分摊,本期各业态产品也同理分摊。

    其次,开发前期准备费上,勘察设计费、三通一平费按谁受益谁分摊的原则计入各期,按建筑面积分摊。

    再次,园林环境工程费用上,入口形象改造工程、入口广场工程、风景大道工程、中心公园等为全期受益,前两类按可售面积在各期进行分摊,中心公园按可售面积在二、三、四、五期进行分摊。

    最后,在配套设施费上,会所、游泳池、幼儿园、学校、塑胶跑道、网球场、篮球场、人防地下室等不留成本,费用按可售面积在各期进行分摊;一期地下室车库则计入一期,按售价的50%提留成本。

    跨期成本分摊明细表

    需要注意的是,当分摊成本确定后,当总成本发生变化时,变化部分成本仅在未结算开发期反映,已结算开发期不再调整分摊成本。

    碧桂园的B项目分为a区和b区,a区总建筑面积为12300平米,b区建筑面积为2351平方米,花园会所竣工结转时,各苑区分摊会所成本如下表:

    建安工程成本分摊的3大重点

    建安工程成本是房地产项目开发成本的大头,需要重点把握。需要注意的是,预付工程款、备料款等以后在工程进度款中扣除的,不论是否开具发票,均不计入开发成本。

    1.成本分摊因施工承包方式而有不同

    施工承包方式主要包括自建、包工包料外包承建、甲供材外包承建。

    包工包料的外包方式,在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款,计入“建筑安装”付款成本项目。

    甲供材的外包方式,房企提供材料,施工单位仅提供人工、机械同时收取人工费,按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑安装”成本项目。

    2.多项工程一并招标外包且按标价结算的情况

    应在工程完工结算工程价款时,按每个工程的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建安工程费,计入有关商品房等成本核算对象的“建筑安装”成本项目。计算公式为:某项工程的实际建筑安装工程费=该项工程预算造价/各项工程预算造价合计×工程标价。

    3.地下室成本分摊至地面受益建筑物、地下功能房、地下车库

    目前各项目地下室结构不一,如洋房垂直下的地下室、几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室等,尤其北方的地下室还有附房、办公室、电房、人防设施等。碧桂园为了便于各业务部门的信息交接,工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分,分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本,分摊方法如下:

    桩基成本的分摊方法如下:

    造价部或腾越预结算室提供桩基的总成本=95万元(包含塔楼下面的及地下室的全部桩基造价),应以房地产管理部提供地上物建筑建筑面积8000㎡和地下室建筑面积1500㎡进行分摊:

    桩基单方造价=95万元/(8,000+1,500)㎡=100元/㎡

    分摊:地上物分摊=100*8,000=80万元

    地下室分摊=100*1,500=15万元

    造价部或腾越预结算室提供除桩外的地下室成本=100万元,应以房地产管理部提供主体垂直投影在地下室下的建筑面积500㎡和地下室总建筑面积1,500㎡进行分摊:

    除桩基单方造价=1,000,000/1,500㎡=666.67元/㎡

    分摊:

    地上物分摊=666.67*500=33.33.万元

    地下室分摊=666.67*(1500-500)=66.67万元

    到此时,先归集地上物和地下室的成本,地上物和地下室各自的成本归集以后,地下室成本再按功能房和非功能房建筑面积进行分摊,功能房分摊得到的部分最终应归集到地上物的成本里,余下部分就是地下车库成本了。

    地上物分摊=80+33.33=113.33万元

    地下室分摊=15+66.67=81.67万元

    以房地产管理部提供地下功能房建筑面积300㎡和非功能房建筑面积1200㎡进行分摊:

    地下室分摊后单方造价=816,700/(300+1,200)㎡=544.47元/㎡

    分摊:

    地上物分摊=544.47*300=16.33万元

    车库分摊=544.47*1200=65.34万

    根据上述分摊后计算最终地上和车库成本:

    地上物建筑成本=80+33.33+16.33=129.66万元

    地下车库成本=65.34万元

    基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊

    如电力基础设施、主供水管网等,应参考其设计缘由,如供电主要技术参数为单位面积负荷指标、变压器容量、配电房容量指标等,供水管网主要技术参数为水压、管径、流量、人均综合日用水指标等,应结合当地的执行情况,考虑如何做成本分配;配电房建设,由于其设计并不与成本苑区或销售苑区完全一致,则根据其实际供电苑区按建筑面积进行分摊,而不能根据配电房所在苑区进行分摊。

    关于道路成本和室外园林绿化成本,分两种情况处理:

    1.无法确定归属的主干道和小区外公共园林绿化

    主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑区间道路,其长度和宽度都远远大于苑区内道路,如环绕整个苑区的大道、市政大道等。

    小区外公共园林绿化主要指不在各苑区内,无法明确归属的室外园林绿化工程,可以占地面积为标准分摊到各个苑区,再以建筑面积分摊到各个业态。

    2.能确定所归属苑区的道路和小区内园林绿化

    苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道路,有别于主干道,如XX楼盘XX苑区门岗内的道路。小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林绿化工程,如XX区内的假山等,由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以其苑区内业主居多,因此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区,再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。

    公共配套成本分摊要区别自建的和与业主共有的

    大型公配设施若为整个项目服务,整个项目的商品房均是受益对象。未开发部分无法取得建筑面积,应先按占地面积分配,若有不同业态的,则再按建筑面积进行分摊。

    1.区分公司自建固定资产与业主共有公共配套设施

    大型公配如学校、幼儿园、医院、会所等,产权归地产商,则由产权所属公司作为固定资产核算;产权未明确归业主所有,无论是否有自主产权均先计入固定资产核算,不作公配分摊。

    竣工前所发生成本在“生产成本”核算,达到预定可使用状态时结转至“固定资产”,同时将占用的土地成本按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

    若竣工交付使用时还未进行工程结算,需根据工程初步结算或预算、工程合同等资料进行成本预提,并转入“固定资产”,工程结算出具后调整“固定资产”账面原值以及“累计折旧”。

    产权明确归全体业主共有,作为公共配套设施分配进入开发产品成本。特定用途公配如派出所、市政广场、业主活动室、物管用房、居委会等,产权归业主所有的特定用途公配,作为公共配套设施入成本进行分摊。

    2.产权归业主共有的公共配套设施的核算方法

    业交付使用时,公配已规划。分两种情况:

    情况一:物业交付使用时,公配已规划,并完工。则物业和公配竣工结转时,公配已发生成本和预提成本根据受益原则按建筑面积分摊计入受益苑区。预提数和结算数的差异,在最终结算价出具时进行调整。若预提多种公配,应在每项配套设施最终结算价出具时,逐项结转同时调整,不得等全部配套工程竣工后一次调整。

    情况二:物业交付使用时,公配已规划,但未建或在建。则物业竣工结转时,能受益到的公配即使没有完工,也应根据受益原则将已发生成本和预提成本按建筑面积分摊计入受益苑区。(预提数和结算数的差异调整如情况一所述)

    物业交付使用时,公配未规划。已竣工交付使用的苑区不参与分摊(重大影响除外),以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区(分摊方法如情况一所述)。

    作为成本核算对象单独归集成本的公配,在分摊进受益苑区时,应计入付款成本下的“公配”相应成本项目。

    关于期间费用的成本分摊

    此外,管理费用、销售费用等期间费用,不需要在开发项目中进行分配,可在月末直接结转到本年利润科目中。

    其中,工资分配方面,行政管理人员的工资分配到“管理费用-工资”科目,销售人员的工资分配到“销售费用-工资”科目,施工现场管理人员的工资,分配到“开发成本-开发间接费”科目。

     

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