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  •    3年前 (2016-06-28)  精选干货  已收录 |   抢沙发  42 
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    首先聊聊刚需产品,刚需户型为什么需要创新呢?一方面,白银时代,产品创新是生存之道;另一方面,库存大,置业成本攀升,而刚性需求产品仍是市场主力。刚需户型如何创新? 对于面积不大的刚需产品,性价比、实用性、舒适度是衡量产品的核心标准。

    刚需住宅产品的创新总结为以下三个方面:高性价比、高弹性、高品质。

    高性价比买房子最离不开的核心话题就是房价,“刚需族”是楼市购买力最真实的群体,他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法,不会接受过高的楼价,当楼价调整到可承受的范围内,他们就会入手。”刚需“一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征,一般只能选择小户型的楼盘,要是有长期计划,打算买稍大的户型,则需选择低价位的楼盘。所谓提高性价比,无非就是两个方法:

    1、在满足房间需求的前提下,房间数不变,减少房间面积,从而降低房子总价;

    2、在总价不变的前提下,增加房间数量,提高空间的使用效率。

    那么,从空间的使用效率上来看,其价值提升的要点有:户型紧凑(压缩无感知面积、消除长过道……)、户型使用(空间方正、消除异型空间、优化开门方式……)、分配合理(主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……)。

    至于如何做到提高空间的使用效率,看看以下两个招数:

    1、从平面上解决:N+1型(增加房间数量)

    2014年,住宅市场开始流行小三房,成为了青年人置业的首选,这种小三房,实质就是指市场上的N+1户型,即在相同面积条件下,增加功能房间,使两房变三房、三房变四房,也就是俗称“偷面积”。这种做法的好处是为客户提供了实实在在的三个房间,使空间使用率达到最大化,但是随着日后规范的不断调整和完善,这样的户型设计方法将可能渐渐不再适用。

    2、从层高上解决:复式型

     

    这里提到的,是2015年出现的一种创新刚需户型:层高达到了3.5m,可以通过利用层高完成了立体空间上的小三房改造,并利用层高“多”出来的空间完成收纳储物,增加了房间的空间使用率,弥足了小户型在面积小方面的弱势。

    高弹性居住空间的充裕度体现在居住空间的数量与面积的大小。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内,面积成为衡量舒适度的关键指标,或者说,在此范围之内,舒适度对于面积的增减是极为敏感的。所以要实现刚需户型高弹性,我们需要考虑以下几点:

    1、多房间(预留需求)

    要做到多房间,首先要适度减小客厅和主卧的尺寸,并结合赠送面积(赠送面积不能是无用多余的面积,而是需要与实际购买空间良好结合,便于居住使用),保持合理且舒适的使用面积,增强业主购买性价比;另外就要避免交通面积造成的浪费。而如何利用赠送面积,可以有以下手段:

    ■ 一半面积赠送:引入入户花园,改善户内环境;赠送阳台改为可使用房间;

    ■ 全面积赠送:花池与房间结合使用,扩大房间使用面积;赠送凸窗或倒凸窗,与居住空间紧密集合,形成真正能使用的空间;通过奇偶数楼层相错,赠送露台,扩大与室外环境的交流空间;夹层层高不足2.2M,复式户型中空赠送,结构拉梁、设备平台等方式全赠送;

    ■ 减少公摊:入户大堂通过架空层设置;

    2、可变化(应对需求)

    刚需住宅产品的创新,还需要应对使用者在不同的使用阶段,所体现的不同需求。在现有的刚需户型基础上,我们还能作出怎样的变化呢?

    假设一个刚需户型如下:

    那么,针对这个户型,我们可以根据需求作出以下的可变性:

    从这一点上讲,我们可以简单地将“刚需户型创新”概括为“刚需户型成长性”,刚需户型不再只满足基本的居住要求,而是兼具了功能性与舒适性,并能够满足一段时间内的家庭结构变化。这里简单介绍两个户型产品,来自招商地产针对“二胎政策”而研究的一个适应二孩在成长不同阶段不同需求的户型产品。

     

    上图从左至右、由上至下分别为:婴儿期→ 儿童期 → 青少年期 → 成年期。

    该125㎡,3+1房,双厅双卫的户型,首先利用入户的封闭阳台,作为老人房或客房,多了一个房间;而北向的孩童房,在孩子处于婴儿期和儿童期时,跟主卧打通了,婴儿期作为主卧的书房,儿童期则方便家长照顾二孩,到了青少年期将打通的墙封闭,使孩子和父母均有私密空间,直到成年期,孩子离开家庭,南北的双孩房间根据需求更改为不同功能用房。

    再来看看另外一个面积大一点的户型:

    上图从左至右、由上至下分别为:婴儿期→ 儿童期 → 青少年期 → 成年期。

    该145㎡,4+2房,双厅三卫的户型,在空间需求上有主人房(需要书房),双孩独立房,老人房以及保姆房。而在孩子婴儿期至少年期阶段,父母房打通了与孩子房间之间的墙壁,并且双孩房在孩子的成长中打通开放,形成共享大房。最后当孩子成年以后,需各自独立,大房间一分为二,成为两件独立小卧室。尺寸经济不浪费又不显局促。

    高品质高品质,就是基于对客户需求的精细化设计,即所谓的“小而全”,考虑到位、户型空间的合理利用、功能上的细分、完善与分区,是提升户型品质的重要标志。关注的价值提升点在于:干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间营造、客厅起居分离等。那么,针对高品质的户型结构布局,这里提出以下设计要点建议:

    ■ 对于少居室户型,削减非必要功能间,如主卫生间、独立餐厅等;

    ■ 将各功能空间环绕布置,高效率使用交通面积;

    ■ 将厨卫放置进深处,不占用南、北面价值比较高的面宽;

    客厅、卧室尽可能多的朝南向;

    充分利用收纳空间。

    在玄关、餐厅、客厅、走道等设计收纳空间,一方面将所有隐性的使用空间利用起来,另一方面保持家中整洁不凌乱。

    对于高品质的户型产品,日本的小户型设计便是一个十分经典的案例。他们的功能空间灵活,在家庭的公共空间内,通过家具的不同组合,能完成不同功能及家庭结构的转换。

    本次微演讲提及的一个案例,是来自万科地产的一个89㎡三开间朝南,3房2厅2卫的全明户型,如下图:

    客厅:朝南,与餐厅连接,三开间朝南,采光好,通透性强,客厅面宽3.36M,客餐厅相连全长5.76M,整个客厅近20㎡;

    卧室:室内三个房间全送飘窗,主卧次卧全朝南,书房朝北,这样便满足卧房尽量朝南,争取阳光的需要;主卧面积约10㎡,主卧卫生间还有浴缸的空间;小卧北面小房间均可作为书房或儿童房,灵动性较强;

    厨房:经典U型设计,空间使用率最高,而且采光较好,将其放置北边深处,也不占用南向空间;

    卫生间:主卫有浴缸,客卫的淋浴房、马桶和洗手台相对独立。

    总而言之,在未来几年内,刚需产品仍将是市场的主流产品。目前众多开发商都在刚需市场上厮杀较量,竞争相当激烈,各品牌开发商在此领域都花大量的精力研究出自己的标准化产品,所以如何设计出差异化、高附加值、有特色的刚需住宅创新产品来突出重围,将是一个需要不断讨论的课题!

     

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