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  •    3年前 (2016-06-28)  精选干货  已收录 |   抢沙发  34 
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    2016年会是改善性需求爆发的一年,首先,现在的住房户型普遍比较小,而且20%左右的房子质量都很差;其次,80后可以说是房地产的购买主力吧,现在80后最大的是36岁,最小的也27岁了,正是从刚需转向改善的爆发期,未来5年内大量80后都刚好刚需换改善的时期。第三,二孩政策全面放开。第四,其他首次置业和投资型需求正趋于弱势。

    所以说,改善产品的风口已经来到了,能否抓住这波机会,拼的就是做产品的功力了。

    入户场景据调研结果显示,首改类客户随着经济能力的提高,对住区开始有身份识别类的需求,尤其关注楼盘的立面、入口、景观、单元门厅这条回家动线。当然客户对豪华的理解已经从炫富型转向感性型,更注重产品内涵的表达。

    1、建筑立面

    楼盘的外立面是小区给客户的第一直观印象,能不能让客户对项目一见钟情,外立面起到很重要的作用。

    相比刚需盘而言,改善项目外立面的用材、用色、装饰、工艺都会不同。比如大部分改善盘外立面都会选用石材,因为石材质感最强、色泽鲜明、纹理丰富。而从用色方面来看,高端住宅的外立面用色应该倾向选用厚重的色调,或者大理石等石材的天然原色,以彰显质感。

    杭州德信“G+”产品外立面

    杭州德信“G+”产品外立面

    杭州德信“G+”产品外立面,强调细部处理及比例关系,既继承了古典建筑的厚重感,又适度简化了古典建筑的装饰性特征。

    2、小区入口

    入口作为业主回家的第一个重要节点,需要强调的是尊贵的仪式感和温馨的归属感。比如是否有落客区?是否有广场缓冲区?如何通过景观强化视觉等等。

    比如融创在上海某个项目就设置了五星级度假酒店式落客区

    融创项目五星级度假酒店式落客区

    融创项目五星级度假酒店式落客区

    德信在入口设计上,则设计了具有缓冲作用的小区入口广场,并通过树阵、水景、构筑小品等景观元素来强调视觉引导和焦点对景,给人一种尊贵、大气的感觉有木有。

    杭州德信“G+”住区入口

    杭州德信“G+”住区入口

    杭州德信“G+”住区入口,在与建筑整体风格相协调的基础上,注重品质、细节与识别度的提升。

    绿地小区入口

    绿地小区入口

    绿地小区入口的所有道路都是见阶见坡,无障碍坡道的坡度设计为1:12 

    3、住宅大堂

    以前小区有围墙的时候,很多住宅大堂都只是空壳,没有实质内容。但一旦推行开放式街区,在住宅大堂提供丰富的配套服务内容就成为必须了。

    这种入口式大堂即能够成为小区与外界隔离的缓冲区,又可以作为业主的第二会客厅用于访客接待,同时又能很便捷的为业主提供物业服务。

    杭州德信“G+”住区酒店式园区大堂

    杭州德信“G+”住区酒店式园区大堂

    4、引入智能感应闸

    开车回家的业主,车辆进入地下车库前,不需要停车刷卡就可以得到道闸的自动放行。进入地下车库时,道闸通过感应天线感应到业主车载射频卡的有效信息,不需要停靠和手动验证,就可以慢速直驶啦!

    5、首层门厅

    如果说入口就是小区的第一张脸,而首层门厅就是它的第二张脸。

    德信G+产品为了增添入户仪式感,在单元入户门使用了铜色不锈钢材质门及大理石门套线条。

    德信G+首层门厅

    德信G+首层门厅

    在增添入户仪式感的同时,设置智能信报箱。

    首层门厅的一侧在建筑设计时就考虑到了智能信报箱的设置,便于业主在回家时进行取件。信报箱体选用不锈钢材质内嵌式安装,配合智慧社区布线系统具有来件提醒功能,信报箱边框选用大理石线条和仿石材砖,使智能信报箱不光起到了收口作用,更像是一个装饰背景墙。

    而绿地的做法在入户门厅前设计了一个小花园,即使不用,感觉也非常舒服,让人放松。

    绿地入户门厅

    绿地入户门厅

    6、人脸识别系统

    人脸识别系统

    业主只要酷酷地站在单元大门前,电子扫描就能智能识别,自动开门,系统采用网络信息加密传输,支持远程控制和管理。

    即便你去从超市满载而归时,也不用腾出手来进行刷卡等开门的操作,人脸识别系统早已通过生物信息完成对你的识别,帮你打开门禁。

    7、智能感应系统

    打开门的一瞬间,智能感应系统自动察觉你的入户,玄关顶灯自动亮起,即使是单身狗也有一种被尊重被关注的欣喜感。

    智能感应系统

    有开发商调查发现,除了房型、房价、地段这三大刚性因素,影响客户买房决策的因素中,园林绿化占了近30%的比例,可以说是非常高的比例。再说了,园林景观没有做出一定逼格,好意思说是改善产品吗?

    8、没有参与感的景观设计是耍流氓

    现在的景观不能只是看看花赏赏月,客户不能参与互动就成了花圃了。所以,很多开发商都开始探讨人性化景观的设计,更注重于景观的全维度研究。

    杭州德信项目合理利用架空层空间,定制了特色功能区。

    德信地产的做法是将老人、青年、小孩24小时活动需求进行解构;提炼出“多元感知、多龄参与、多重呵护、多元科技”四大价值体系,让园林从平面变为了立体,实现了人与时间、空间之间全维度的互动。

    以多龄参与为例:

    6:00年轻人可以在园区的慢跑步道,进行晨跑;

    7:00早起的老人可以在架空层的休闲空间交流沟通;

    9:00老人带着孩子在植物教育园参与体验,并培养孩子的耐心和责任心

    10:00孩子们在迷宫花园里游乐嬉戏;

    15:00孩子们来到最爱沙坑创意园,玩得乐此不疲。

    16:00你可以带着你的孩子在儿童淘气堡游玩。

    19:00下班回家,业主可以小区内与景观完全融合的PARK BOX内的健身房里挥汗如雨。

    20:00陪伴父母鹅卵石健康步道散步,按摩脚底穴位。


    充分调动了人与景观的互动关系。

    9、健身房

    现在大家对健身的需求日益迫切,很多人办了健身年卡,但实际上去的次数少之又少。如果小区内也能健身,相信可以满足很多人的健身需求。

    德信PARK BOX

    德信PARK BOX

    德信地产在小区了做了PARK BOX,就结合在小区景观里,业主只要通过手机APP预约好,下楼刷卡就能进去健身,最关键的是它是一周7天,每天24小时营业的,这是任何一家健身房都无法比拟的。这种就是符合人性的设计。

    10、景观会客厅

    通常会客厅会设置在会所里,花费高且稍显压抑。如果是景观会客厅又会如何?绿地就在小区园林内,选取了日照、噪音、风场适宜的区域作为景观会客厅。

    做营销的都知道,买房的时候掏钱的通常的是男人,但做决定的往往是女人。厨房,是女性非常关注的产品敏感点。

    比如很多房企开始融合了中厨台面与西厨中岛,通过茶色透明玻璃移门,打造一个支持闭合的开放式餐厨区,这样厨房的人在忙的时候,家人也能看到。

    在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置,当业主在烹饪需中途加水时,可直接使用360度旋转摇臂龙头,避免来回接水,更懂主妇的心。

     

    德信G+产品在厨房方面的设计也下足了功夫:

    (1)厨房均采用长边开门,短边开窗的U型厨房的设计,U型厨房的设计相比之前的L型厨房设计,提供了更大的操作台面和存储空间。

    (2)设计上充分利用转角空间,严格遵循“洗、切、炒”的操作流线。

    (3)对于面积在6平方米以上的厨房,都预留双门冰箱位置,以满足日益增长的需求

    (4)此外,通过对烟道、燃气立管、排水立管、燃气热水器等管线设备进行精细化设计,将厨房空间利用率做到最大化。

    (5)我们对厨房立面的收纳空间也布置得非常细致。根据人体工学、操作习惯及物品使用频率进行功能细分。上柜采用拉篮等设备,更具便捷性;地柜中的隔板可以自由调节,适合各种形状物品的放置。

    改善型客户因为已经有居住经验,所以非常关注收纳功能。在万科高端项目,万科根据大量高净值人群大数据分析,从居家/工作/旅行/休闲等生活方式出发,根据收纳体量/收纳分区/收纳分类构建全屋收纳系统。即使是105㎡户型,也配备了步入室衣帽间。

    周到缜密的分区收纳,空间更加丰富合理。

    而德信G+的产品收纳也是做得相当精细化。

    (1)玄关设计预留30CM的鞋柜净空深度。三口之家,以150CM长的衣鞋柜组合为宜;五口之家,将鞋柜长度可适当加到1800mm ,有条件的需考虑换鞋凳空间。这是鞋柜的空间设计:鞋柜采用了旋转鞋架的设计,利用合理的错层设计,节约了空间,可以存放更多的鞋子。此外,还在鞋柜内设置通风孔,连接室内新风系统的排风管,将鞋柜内异味及时排除。

    (2)利用走道及户内的凹凸设置专用的储藏控,有效增加居室的收纳容量。

    (3)改善型客户陈年积攒的闲置物品相对较多,为了将各类物品做一定的规整,超过120方的大户型里都会考虑设计较大尺寸的独立式的收纳空间。

    据了解,万科在某些项目引入了智能魔镜系统,在你洗漱更衣的时候,镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息,你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。

     

    创新干燥系统,不仅配备暖浴快,更有镜柜下方的暖足机,带给人温暖舒适的体验。

     

    电热毛巾架的设计,不仅能够将潮湿毛巾变干,还能有效杀死上面的各种病菌,同时,对于毛巾的收纳也非常方便。


    细节场景其实很多非常小的设计细节,只要做一点小小的改变,就可以很有效的提高了产品使用的便捷性,举几个德信简单的例子:

    (1)水槽台下盆的设计,水槽比操作台面低个1CM,就可以有效解决台盆边的积水的问题,便于卫生清理,防止细菌滋生。

    (2)淋浴房地面石材采用整块切割棋盘槽(或采用酸洗面),既可防滑又可以有效排水,还可以按摩的足底。

    (3)走出电梯进入户内的连廊在多雨水季节非常容易积水,虽然有地漏,但是排水往往不通畅。我们在边上设置下陷5mm的地沟,并与地漏相连,既不影响走廊的使用,也可以有效提高了排水顺畅度。

    (4)厨房的插座设置开关,可以避免手湿拔开关造成意外事故;卫生间设计吹风机与剃须的专用防潮插座并设防溅措施。

    (5)在玄关处设置一键断电开关,方便业主出门时关闭总电源。

    (6)儿童游玩区附近设置家长休憩区域,方便监护和看管儿童,儿童沙池的沙粒均采用天然海沙,由物业定期清洗保证其卫生;对儿童区域的植物种类严格管理,禁用决明子等植物种子做沙坑以避免儿童误食种子引起腹泻或进入耳道、鼻腔引起过敏等症状。

    小结

    2016年,大量“存量”房将继续去化难,而用心做的好房子根本不会愁卖。如果有好的开发商敢于开发“好的新产品”,必然带来“新需求”,实现畅销。

     

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