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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-10)  精选干货  已收录 |   抢沙发  18 
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    “营改增”不仅是对财税体制的变革,更是对所涉及行业经营模式的考验!房地产企业应从全局把控,协调各个部门同心协力,打好这场营改增的应对之战!今天就分享某标杆企业营改增推进策略与风险防范措施,让大家共受益(回复“资料”可以下载本期的PPT源文件)

    第一部分:集团整体推进思路

    1、2015年10月1日前已开发销售完毕项目

    支出部分

    1、如果施工方在税改后才开具发票,含税价100万,则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元,较之前相比,下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

    2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票,则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元,承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。

    为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响,此项工作务必在2015年6月30日之前完成。

    销售部分

    为避免多缴纳销项税金,对已收款未开票部分应尽快开票

    已签约应收未到期部分,结合公司贴息政策,鼓励客户提前还款,并及时开具发票

    举例:假设已收款未开票金额为100万。税改前开票,承担税金100*5.6%=5.6万

    已收款未开票部分

    1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票,确认收入部分为100/1.11=90.09,收入下降9.91%,税后收入下降4.57%

    2、如果按照不含税价100万开具发票,承担的税金为100*0.11=11万

    为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响,此项工作务必在2015年6月30日之前完成。

    销售部分措施细节

    细节一:税改前客户已汇款必须及时对账,保证按营业税纳税

    细节二:已收款开票但已批退款的,务必在税改前退款并开红字发票

    细节三:已收款开票,在税改后退款的,需扣除已缴纳的营业税

    (原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统,原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减,损失税金)

    贴息政策解释

    前提:

    必须保证售出的单位或提前回笼的楼款(不包含按揭款)在2015年6月30日前(预计营改增时点)成功收款开票才可执行。

    措施:

    针对已签约未到期楼款(2015年7月1日以后才到期的楼款),建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票,根据相应时间段获得一次性返还利息。

    销售贴息政策解释

    返还利息视同现金折扣,按财务费用入账。应收取利息发票,可由项目人员集中到税局代开。税金由客户承担,从返还利息中直接扣掉

    开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况,由各项目向当地主管税局咨询

    2、跨期项目

    支出部分

    为避免税负转嫁,与乙方谈判不加价而取得专票。

    付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。

    销售部分

    收入提价以转嫁税负。

    不能提价项目争取快卖快收快结算。

    3、2015年10月1日后启动的储备项目

    支出部分

    筛选供应商,选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。

    付款收票进项应与收款开票销项匹配,避免税金浪费。

    销售部分

    营改增施行后,收入提价以转嫁税负。

    第二部分:不能按节点推进的风险

    1.乙方可能提价,将税负转嫁给开发商—

    2.已完成销售的项目,如果工程结算拖延至税改后,将导致大量的进项税额无法抵扣,形成浪费—

    3.已收款未及时开票的项目,收入承担的税金将会由5.6%提升至11%,增加税负

    —4.土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水,增值额上升,应交税金同步上升

    第三部分:土增税清算在营改增中的风险

    1、目前集团达到清算条件的项目有五十个,任务重,压力大!

    2、以上待清算项目销售已满足清算条件,对应的工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。要求更高、时间更紧!如果在营改增后才取得成本发票,可抵扣开发成本将面临缩水,项目承担的土地增值税会增高

    假设:

    清算项目已销售完毕,土地及拆迁补偿、开发间接费无进项;利息支出已按开发成本5%计提;收入已开具营业税发票;营业税金及附加已缴纳;开发成本其余部分在税改后结算取票比例为30%。




    第四部分:针对上述风险的补救措施

    1、土地增值税待清算项目加紧成本发票的催开工作,务必在预计营改增推进时点前完成。要求项目根据具体情况,排出土增税清算工作节点,严格执行并定期反馈。—

    2、如果税局规定,由某期项目取得的进项税只能用于抵扣该项目的销项税额,应与税局沟通,该项目土地增值税在清算过程中收取的专票不做进项抵扣,开发成本仍按含税金额处理—

    3、与业主协商,税改后开票尽量提价—

    4、跨期项目,付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。

    第五部分:税改后工作推进中的重点风险


    1、施工方资格风险项目

    施工方非增值税一般纳税人,无法取得与合同业务匹配的进项税额。

    例如:

    某工程由小规模纳税人施工,含税合同价为100万。本应取得进项税额为100/1.11*0.11=9.91万的建筑业专票。因其为小规模纳税人,只能按照3%税率代开,只能取得进项税额100/1.03*0.03=2.92万元。

    2、销项进项时间节点不匹配风险

    前期集中销售,缴纳大量销项税金,后期收取成本费用发票,形成大量进项留抵。


    3、三流不一致风险

    三流:

    资金流、发票流、业务流。即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人、付款人和金额必须一致。务必杜绝委托支付现象!

    《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》

    第一条第(三)项规定:

    纳税人购进货物或应税劳务,支付运输费用,所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致,才能够申报抵扣进项税额,否则不予抵扣。

    第六部分:应对税改后重点风险的措施

    —1、避免进项销项不匹配,规划工程付款和销售节点,避免集中销售在前,集中结算在后,建议改集中开盘为分批分步骤销售,同时在建安合同中提前开票节点,推动施工方尽早开票,避免在取得较少进项税额的情况下,产生大量销项税额。

    2、降低销项税

    为避免无谓多缴税款,销售合同中不得使用“无偿”、“赠送”字眼。合同中包含的家具家电等应分开列明金额,避免在混合销售中不能划分各自收入,导致适用高税率纳税。

    举例:

    房产公司销售一套总额100万的商品房,包含1万元的家具礼包。分三种情况解读。



    —3、提升进项税—

    1)与乙方合同中有高税率业务的分开签订。如门窗工程,可分别列明门窗金额与安装金额,就门窗部分可取得17%进项税票。

    2)合同中有低税率业务的混合签订。如建筑合同包含材料运费,不可将运费部分单独列明,以避免取得6%的进项税票。

    3)税改之后,可加大甲供材的采购比例,以获取17%的进项税票。

    4、如果供应商为小规模纳税人,要求其代开增值税专用发票,并要求业务适用税率与小规模纳税人适用税率差额的降价。

    举例:

    某工程由小规模纳税人施工,含税合同价为100万。本应按照建筑业适用税率开具发票,进项税额为100/1.11*0.11=9.91万,因其为小规模纳税人,只能按照3%税率代开,进项税额为100/1.03*0.03=2.92万元,相差7万元。即可以此为基准,要求合同总价的下浮

    本次分享完毕,请从事成本与财务的收藏

     

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