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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-11)  精选干货  已收录 |   抢沙发  40 
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    新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后,原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖?非也。明源君只想说,你们城里人太会玩了,赠送面积又见新花样,明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式,仅供参考。

    高层

    设计高度<2.1米,窗台高度>45厘米的凸窗(不算面积)

    普通凸窗在小户型中应用较多,但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,明确规定:凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的,按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此,业内人士给出的应对之策是:将窗台高度做大>45㎝,凸窗高度<2.1米。如此一来,还是能通过凸窗的设计,提高得房率,有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。

    举例:在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中,就通过使用飘窗设计,极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜,还增加了超小户型的储存功能。

    设计可局部拆卸内凸窗(不算面积)

    在凸窗上部分设计横梁,可以将部分空间隔成两层,使得凸窗高度不超过2.1米,上层空间0.7米左右用于储藏空间(如下图);

    业主在装修期间,可将横梁“拆卸”,使原本2.1米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。如上图,顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉,则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高(如下图)。

    利用设备平台(不算面积)

    在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,对设备平台的规定并未出台新政策,因此,可以认为,开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

    举例:金地未未来这个项目之所以如此经典,就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间,就是金地未未来项目的一大创举。

    设备平台通常作为空调外机,水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台,为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台,可以将其增加为储藏室、书房等功能房间(如下图)。


    设计隐蔽式储藏空间(不算面积)

    可以结合管道井,增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间,净高小于2.2米可不计入建筑面积。

    利用夹层实现套内实用面积的增加。(只算1/2面积)

    在新规出台之前,夹层空间只要做到净高<2.2米,都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后,针对夹层空间进行了明确规定:局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积,小于等于2.2米的计算二分之一面积。

    但在实际案例中,由于普通住宅中的“夹层”高度有限,因此完全可以做到≤2.2米,如此一来,虽没了免费午餐,但还是可以减少一半面积。

    对于这类空间,一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用(如下图)。


    赠送露台(计算一半的面积)

    非顶层露台通常采用退台的方式实现,多用于花园洋房设计中;顶层露台赠送为较多见方式,通常赠送面积可达到原户型的50%以上;在部分地区,高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台,均不计入建筑面积,开发商往往将大露台客厅或者卧室相连,拓展了卧室的使用空间。

    别墅

    超高中庭院可变现实用面积,车库上方也可改造成房间。(不算面积)

    在一些小户型的别墅项目里,可设围合式中庭作为赠送面积,如此一来,上层的空间均可改造为房间利用;

    同时,还可利用车位上方空间,上方设置围墙,为后期改造空间预留位置。在装修期间,可将二、三层架板,顶部增设屋顶,改造成房间使用。

    举例:以上海河谷3号的户型为例,可将车库上方以及中庭封闭后,改造成功能间。在改造之前,每层空间均预留排水管道,可每层设计卫浴空间,便于后期改造。

    以花架形式作为架构,隔出一间功能房。(算1/2面积)


    在原预备设定房间处构建花架,又可以作为楼板的梁。根据建筑新规,这类型空中花园需要计算1/2的面积,但装修时期间可铺板隔房,做成一间独立的房间进行使用。

    室内局部挑空,隔成一间卧室。(只算一层的面积)

    这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计,通常在位于客厅处进行两层挑高设计,只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感,从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

    举例:以上海橡树湾为例。

    向地下室要空间(计算一半的面积)

    在新规实施之前,地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间,用来吸引购房者。但新规实施后,地下室不能再免费送。但地下室(半地下室)结构层高≤2.2米的,还是可以算作二分之一的面积。

    也有业内人士支招:可以在地下室报规划时按照车库标注、报批,交付后,就可以用原来的办法偷100%面积。

    商务公寓

    商务公寓常见的赠送方法包括凸窗;阳台、露台;透空;夹层。其实与住宅有些类似,但由于规范不一样,操作手法也有所不同。这里重点分享阳台、露台以及透空、夹层的赠送方法。

    ►阳台、露台

    规范中明确,商务公寓有顶盖的不封闭阳台,当其上盖高度达到戒超过两个自然层,且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内,无水平镂空楼板,无连接横梁,沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞(即无水平横梁、挂墙等结构体)时,阳台不计算建筑面积;

    同时,商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点,不得设置凸阳台(含通高两层的阳台),临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台,商务公寓需要设置室外空调机的,应统一好遮蔽设施。


    1.将阳台改造在户型内部

    因此,可将之前位于重要地段的阳台(含双层高阳台)改造在户型内部,对城市外立面丝毫不影响。

    2.将凹阳台改作房间使用。

    3.对于露台的利用——用作公共空中花园(因产权问题,一般不赠送不单户)

    例:公园道大厦

    透空

    规范规定,透空比率,不得超过总建筑面积的15%,即透空部分/总建筑面积<15。超出部分按自然层数计算建筑面积。

    1.透空部分搭建改房,例珑瑜

    2.透空部分结合入户花园搭建改房

    夹层

    商务公寓不属于住宅类型,不得按照住宅套型平面设计,不得设置为复式,建筑层高宜控制3.3米以下,最高不得超过3.6米。

    1.3.6m层高,局部隔成两层

    举例:新加坡The Tennery,在厨房或活动空间上方增设夹层,作为休息空间。

    商业

    商业常见以下赠送方法夹层、偷车库、露台、骑楼。

    夹层赠送

    商业建筑首层层高一般为4.5米,最大不超过6米,其他楼层层高一般为4.2米,最大不超过5.1米;特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。主要可通过局部隔成两层的方式赠送面积。

    偷车库赠送

    很多项目大多采用台地设计的手法,一层为商业+车库,抬高一层作为车库,即能满足车位需求,又能降低成本,还能实现阳光车库的设计,还可考虑设计下沉式园林,增加园林情趣;商业位于一层,在商业上设计架空层,可增加园林的整体通透性,同时园林空间最大化。

    1.车库为不计容面积,占用车库面积,加大商业进深;

    举例:地下一层改超市面积5764㎡,本层车库停车位数395个,地下一层改超市后,本层车位287个。

    露台赠送

    通过层叠的退台设计,设置了室外平台,不仅增加户外营业面积,而且成为公共花园和休闲广场,例成都万象城。

    骑楼赠送

    街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式,为行人提供有遮蔽的空间,其地面设计标高应不人行道路面标高持平,净宽不得小于3米,净空高度不得小于3.6米。常见骑楼宽度为4米左右。

    设计大宽度的骑楼,增加户外营业面积。例深圳中心城,骑楼宽度8.5米。

    办公赠送方法

    夹层赠送

    规范规定办公建筑非公共部分不得设置透空,办公建筑层高宜3.9m,不得超过4.5m。

    1.4.5m层高,局部隔成两层


    4.6米层高隔成两层;主要有4个优势:4.6米的层高(发展商隔成两层),使得每套单位都享有“买一层送一层”的实惠;赠送凸窗;二层利用公共走道上空改造成多功能室;空间布局自由灵活,可组合使用。

    阳台、露台赠送

    规范:其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%,即阳台+露台≤总建筑面积的10%。有顶盖的不封闭阳台,当其上盖高度达到或超过两个自然层,且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内,无水平镂空楼板,无连接横梁,沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞(即无水平横梁、挂墙等结构体)时,阳台不计算建筑面积。

    阳台改房

    2.露台用作公共空中花园(因产权问题,一般不赠送与单户)

    3.露台用作私家休闲生态阳台。

    写字楼的层层露台设计,让立面造型更有层次及立体感,把花园搬到空中,实现真正的生态办公,采用外圆内方的流线型设计,整个立面造型圆润饱满。

    透空

    规定是透空比率不得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。

    赠送方法:透空部分搭建改房

    女儿墙赠送

    规定了高层、超高层建筑用于遮挡屋顶设备的女儿墙、构架等屋顶附属设施,在满足消防要求下,允许该部分设施高度为建筑总高度的10%。

    案例:荣超商务中心,在该大厦楼顶加建三层,加建面积约3000平方米。

     

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