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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-13)  精选干货  已收录 |   抢沙发  12 
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    内容提要

    在房地产营销策划的实践中,常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因,大体有两种,一种是设计公司自己没有专业能力,“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,把设计师当做一支笔,让他怎么画就得怎么画,最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。

    从房地产营销角度来看,一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析一个规划设计方案,出发点是什么?根据我们的实践经验,对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。

    一、规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适方便为本。

    这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的,要住七十年,你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中,小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,而且旁边还有公交车辆的车站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!经过我们的再三坚持,这个方案终于做了修改,把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。

    二、规划设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

    项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目,定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,在大约一万平方米的中庭里,布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上喷泉、叠水、五个水幕墙,完全是顶级豪宅的景观设计!粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出三十多万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的典型例子。

    三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

    现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园,最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的,以一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时,都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边,别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰,个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案,把一个湖变为两个湖,内湖是别墅区独享,外湖是小区业主共享。这样,别墅单独成区,物业管理和安全保护工作都以桥为界,相对容易一些。

    四、规划设计在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便。

    营销在规划设计上有两个基本要求,一个是卖点,一个是卖相。卖点要实在,比如深圳宝安碧海名园项目,最大的卖点是户型设计,所有的户型全都是错层,每户送20平方米左右的一间或两间房,广告口号是“经典户型,买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上,我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目,最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相,在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点,坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求,首先在一期施工中完成这五个工程,项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前,先做好环境景观园林,目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润,因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

    五、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外,还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

    一般来讲,容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的,只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说,很多设计师都不大了解,所以经常在这方面出问题。另外,在楼盘规划和户型设计方面,关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌,都是只要稍加注意,就可以完全避免的,关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

    业内人士常说:“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中,所有关于项目定位,目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念,其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资,策划公司的心血,也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精,是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫,最后一举成功,绝对不是偶然的。在房地产营销策划的实践中,常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因,大体有两种,一种是设计公司自己没有专业能力,“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,把设计师当做一支笔,让他怎么画就得怎么画,最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。

    房地产项目开发中细节问题的个人思考

    11、地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道;

    12、单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料;

    13、牛奶箱个数设置不要以多少户定制,而是要最大限度去利用这个箱子,有利服务和管理;

    14、地面上的阴井盖,做的要讲究规则和美观,当成艺术品;

    15、电梯内的顶灯盖,在定购该产品时,最好谈好该部件的材质要不碎且通明;

    16、保安室不能全用玻璃,蔽端太多,在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面,可自然挡风避雨节约能耗;

    17、室内管线、空调机位、烟道出口等布置,要尽量合理,给物业装修管理提供支持;

    18、物业公司进入要早,他是一个房产开发全过程管理落实的管家,利大于敝,更多的是经济效益和品牌延伸。客服部、营销部同样做着维护品牌的责任,也需要界入每个环节;

    19、任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线,并且要有离缝设计或其它办法弥补;

    20、地下室要在一定间距中合理设置下水道,便于清洁出水;

    31、施工号与交付幢号的提前认定;

    32、商铺空调位的设计除考虑美观外还不要打搅业主,为考虑今后的商业气氛,能否事先做好地灯的铺设,店招设计要留有充足空间且不要与其它设施打架;

    33、晾衣阳台能不放在客厅阳台吗;

    34、门厅由于单元住房设计原因,在留有较大曲径时,能否把它用一道或门封住,使门厅较规正的同时也能降低能耗;

    35、为防止沿街商铺顶上的住宅楼道不安全因素,可以在最低层装上防盗网;

    36、为保一方平安,使业主居住放心,开发商在满足规范的同时,多为业主提供全方位防范措施;

    37、房产商今后要提供的住宅可以分为三档或更多的交付款式:1)毛坯房;2)精装修;3)初装房。在达不到精装能力时,初装房应该是趋势,可以保护整个环境和提升小区品质;

    38、样板房装修要考虑今后出卖给业主使用,同时出卖时的合约必须注明相关法律风险;

    39、进入小区要设人车分流道,如今的车流量太大;人行出口用IC卡识别,业主的安全感大大增强;

    40、公用部位一定要用节能灯;

    41、单元门厅设计不要太压抑,尽量敞亮;

    42、如一楼电梯前室面对电梯的正方,留有一块可以开启的告示栏位置(成品后的平面与面砖几乎持平);

    43、-1楼进入电梯和安全楼梯均考虑用同一张IC卡识别进入,可以省去繁锁的两道门;

    44、签总包合同时,是否能增加一条关于交付后业主提出的因施工质量引起的补(赔)偿款项,由我们在施工单位工程款中直接扣除,总不能让我们买单吧;

    45、楼梯要设有挡水条,主要是防止污染墙面,便于保洁;

    46、空调位最好沿自家窗台高度走,既少影响楼下住户又可以缩短裸露铜管的长度,保持外立面整齐;

    47、幢墙上的门牌号安装高低不一致,一般以一、二层之间;

    48、架空层没有出水口且绿化土流入;

    49、进入-1层楼道,灯的开关设在1层,一标段感应灯到底,二标段感应灯到一层为止;

    50、一、二标段-1层电梯前室地面铺装不同;

    61、不让住户在室外安晒衣架,除非在设计时已考虑到建筑设计的特殊性,住户无法安装且有合理的晒衣处。要么就是先给装好,省得不统一;

    62、骆驼绿城的空调架已做了很好的设计,但高度不够特别是低层只达到了一半的效果和百叶窗间隔太紧,如果我们做最好能有所区别高度和百叶窗上翻的间距;

    63、良好绿化生长的环境:架空层中不要种耐阴植物,因为没有露水照样会死去,耐阴植物适合种在没阳光但有水的地方;沿建筑物周边的耐阴植物或绿化,设计时有坡度有起伏,可以很好的遮掩许多设计时无法弥补的不足部分;

    64、尽管规划指标对地下车棚没要求,但在验收后能给业主提供地下车棚哪怕是几户拚有一个,即规整地下室的空间,又满足了业主的需求,多个销售亮点;

    65、阻碍轻易进入门厅的非机动车,设计时地面和门厅要有高差,总不能天天和业主搞躲猫猫吧;

    66、汽车道沿着外环行,保持区内无机动车穿行;

    67、空调架、晒衣架、封阳台的出现,除了物业不尽职外,更大的原因是设计的人更本没有生活经验的积累所造成;

    68、水景要有,但不能以无谓的牺牲利润作为日后的管理累赘;

    69、设计师们和老板们,当初一次置业的人们在双方均不知情的情况下被呼悠了,现在有了众多一次置业人们的教训在做参谋,同时又加入了二、三次置业的大军,我们的设计能有市场吸引力,值得探索?

    70、地下室电缆架箱与电缆是否兼容的问题,由于设计中或安装中没想得更多,造成重新购置架箱,既多花钱又不完全匹配;

    71、如果在做土建时对铺往地下车道的橡胶排水系统未做充分考虑的,对橡胶的分割要考虑安全和耐用。建议除两边有排水外,在上下车道即车肚子中间排水,并且不需要太宽;

    72、看见过绿城的楼道吗,只有照明电源开关一个,太羡慕了;还有涂料是上色的,太温馨了;还有停车线是点到为止,太简洁了;

    73、空调洞的打法研究一下是否可行,能否打在与主机摆放位置高低相差不远的地方,主要是考虑让外露的管线在室内走,少影响外立面;

    续74、有的小区单元进户门采用的像银行自动取款机的门比较好,出来时只要按下按钮。这样能省掉一把锁,玻璃门因无框也显得比较透亮又好清洁。

    75、地下室地坪颜色在考虑感观的同时,也要照顾到交通组织的便利,如:1、把主通道和停车位的颜色区分开,便于汽车的进出口线路畅通和认记;2、把管理区域或楼幢区域的颜色区分开,便于日后管理和认记;3、等等。

    76、车位编号刷在地上,可以避免标识标牌太多太乱改善地下室的整体视觉环境。

    77、物业管理用房应具备与业主享有同样的生活功能设施

    (不至于有烟没处冒,有热水没法享受,安全只为保障别人)。

    78、注意在楼层每五层间和地下室的某一小间处留有自来水取水处和出水处(为做环境清洁提供条件)。

    79、建造中的另碎空间尽量利用分隔成屋,可以给日后的管理提供保障。

    87、小区里能不能在设计时与城市道路一样,考虑行道树或有更美观的遮阳设施,让业主回家的路更加轻松。

    88、小区大马路若一定要浇柏油,小马路或转弯多或路短,则可以考虑铺装,因为柏油马路是越直越长天天受重压,它的质量会保养的更好。

    89、有业主对已购置房产建筑物的玻璃顶(公共部位和自有部位提出了异议),单就自有部位,业主提出了损坏由谁承担责任。原先的阳台四周合成后,若是玻璃在保修期也好,非保修期也罢,换顶付出强大的人力财力的同时,所有的迁怒是不是又该发泄到开发商和物业的头上,何况公共部位还给小区品质和日后物业维护留下了较大的隐患。为此,提请慎用这种华而不实的玻璃产品。

    90、基于草皮喜阳光等特性,绿化大树时最好依次是大树、蓄养保护圈、喜阴耐旱的灌木、马尼拉草皮(目前还是其耐看些)。

    91、大面积绿化上安装喷淋浇水装置,可以降低日后维护成本和工作场景改善。尽可能利用河水浇灌,为此要考虑两条管线均可取水。

    92、商铺的交付标准值得商榷,可以减少大批不必要的建设成本,只要是满足验收低标即可(交付后大面积更新形象)。

    93、住宅小区门房的设计要能环顾四周保持通透,给小区的安全提供监控保障和降低人力成本。

    94、建议设置小区入口智能化管理,目的人防加技防,光人防是人总归有空子可钻,居住业主的素质是靠有素质的开发商去引导的,上梁不正下梁肯定歪,上梁正差一直。

    如果读到这里,

    恭喜你,您今天是有收获的,可收藏,仔细回味。

     

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