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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-22)  精选干货  已收录 |   抢沙发  22 
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    万科又开始建学校、搞教育了,神马情况?

     

    万科联手深圳中学共建万科梅沙书院,梅沙书院坐落于万科总部,建筑面积约为1.8万平方米,规划30个班级,采用国际化的小班教学,预计可提供1050个学位,将于今年9月迎来首批学生。

     

    其实,房地产和教育产业早已不是隔海相望的孤岛,从1994年碧桂园与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校,到2001年深圳桃源居引入清华实验学校,再到世茂360°全系统教育社区、金地学院派社区、正荣“全教育”社区,“地产+教育”模式逐渐浮出水面,并可能成为下一个十年的“香饽饽”。

     

    教育是过去20年来供需最不对等、消费者感觉最苦逼的领域之一,“地产+教育”能否带来改变?教育又能否给地产企业带来新的利润增长点?从“三好”到“八爪鱼”战略,在我看来,万科的多元化更像是以居者作为CPU,社区作为主板,为各种“插件”提供对接的插口,那么万科的社区教育“插件”又是如何运作呢?

     

    教育的痛点,社区的机会

     

    在国内,有3个领域是消费者花钱却往往得不到想要的东西:房子、教育和医疗。随着房地产进入买方市场,供需不对等的情况逐步改善,但教育和医疗仍然“难啃”,据悉,万科这次的教育合作都感到了对方的强势。具体来说,现有教育存在4种痛:

     

    一是学区房、学位房的单价达到几万、几十万,家长们勒紧腰带、花几百万买的或许只是一个残旧的小房子,仅仅是为了一个不能确定的学位;二是教育资源分散,从小学到中学,为了追赶好学校,家长被迫当起了现代孟母,频繁换房,劳心劳力;三是官办教育机构报名难,价格高,路途远,而民办培训机构又往往管理混乱,师资匮乏;四是独生子女在生活中缺失同伴教育,容易造成人格发展的偏差、失衡。

     

    有没有一种模式可以解决上述4大难题呢?“地产+教育”或者说教育社区化模式有着天然的优势,因为这里存在天然的邻里关系和熟悉的场地,关键就看开发商、社区运营商、教育机构的品牌、模式是不是靠谱。

     

    房地产接入教育产业的3种模式

     

    房地产企业需要寻找有长期稳定现金流的商业模式,光卖房子肯定无法支撑未来,那么教育产业如果做得好,是可以为企业提供稳定现金流。房企因其开发和持有物业的便利,可以在社区中做该类物业的安排,比如万科可以盖社区学校,其成本可以被涵盖于房价中,也可按长线经营来获取稳定现金流。

     

    从“抱大腿”到“自办校”,从“走出去”到“引进来”,从打造“学区房”到“我就是学区”,房地产企业可以从3个层面接入教育产业,构建适合自己的“地产+教育”模式。

    “地产+教育”典型模式示例

    与教育资源进行不同强度的关联

     

    第一是借助周边丰富的教育资源提升项目品质,可称为“抱大腿,好卖楼”。这种可以算“地产+教育”的初级模式,营销味道较重,希望借助名校提升楼盘价值。

     

    第二是与名校合作办学,可称为“引进来,齐办学”。这种模式相对成熟,即由房地产企业出资兴建校舍,建成后交由当地教育部门管理。合作办学一般有民办公助、公办民助两种,基本模式是开发商出地、出资金,投资校舍、设备等硬件并负责设施的维护管理;学校出师资,负责日常教育教学管理。

     

    第三是社区自己创办学校,可称为“自办校,我做主”。这种模式就是房地产企业自己创办学校,多聘请专业的教育管理机构管理教学。该模式的关键是招聘到优秀的校长,建设合格的教师队伍,制定科学的发展方案。这种模式将建校者和办学者合二为一,保证教育稳定性,开发难度最大但成熟后经济收益也最大。

     

    根据不同目的和层次配置教育资源

     

    按照教育的目的和层次,“地产+教育”也可以分为3种模式:

     

    第一是配置幼儿园、小学、初中、高中等基础教育资源,比如深圳宝安桃源居、蔚蓝海岸等;

     

    第二是配置专科、本科、成教、研究生等高等教育资源,如珠海唐家湾大学城、上海松江大学城等;

     

    第三是配置文化、艺术等非升学类教育资源,比如世茂360°全系统教育社区用“艺术+生活+梦想”作为精神符号,在社区内兴建了舞蹈学院、钢琴艺术中心、绘画室、体育馆,营造一种融艺术、生活、梦想为一体的生活方式。金地推出的社区“常青藤优才计划”,以“优化设计”为引导,以“优学服务”为内容,通过“宝贝计划”、“天才计划”、“金地大讲堂”为孩子量身定制系统化培养课程,专设航模池、百草园、书山阅览室、海洋主题水上乐园等互动场所,营造寓教于乐的全天候设施。

     

    按照全年龄段打造教育体系

     

    全龄化社区教育以幼儿、少年、青年、中年、老年等年龄分类,在小区中设置适合不同年龄段的教育内容和设施。

     

    成都万科打造了u18教育体系,集合优质培训机构和师资力量,提供一整套教育培训的超市化服务,未来业主子女有望享受从幼儿园、小学、初中、高中的专项优惠政策,实现1~18岁的教育全覆盖。王石曾设想在万科社区内开设老年大学、培训平台,为社区内的老年人“发挥余热”提供空间、串联社区内业主的教育供需。

     

    万科“地产+教育”的3层体系

     

    万科在从传统房地产开发商向城市配套服务商的转型过程中,“八爪鱼”战略是其中最重要的内容。“八爪鱼”包括万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦八大触角,目标是为万科搭建客户全周期生态系统,增加客户的黏性。其中,万科塾就是那只教育的“触角”。

     

     

    1996年,上海万科就开始了在教育产业的试水,与复旦大学附属中学合办9年制民办学校——上海市复旦万科实验学校,位于万科城市花园中;2010年后,万科又从“社区学校”的维度开启了“城市配套服务商”的教育产业之路。

     

    目前,万科的“地产+教育”主要包括社区营地、城市营地、户外营地三层产业体系。

     

    社区营地——四点半学堂

     

    万科依托住宅社区和社区商业成立社区营地,作为素质教育启蒙基地,包括九年制素质教育学校、周末营、教师创业服务等内容,万科业主的孩子优先入学。

     

    社区营地主要提供社区内子女的教育和托管业务,需要解决3个关键问题:一是师资,初期可以先进行社会招聘,后续优先整合社区内和万科体系内部资源,包括万科小学、幼儿园及家长生源;二是场所,主要利用社区内闲置的会所资源;三是生源,这个最不愁,万科社区内天然资源。

     

    在社区营地中,万科独创了“四点半学堂”,有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。在“四点半学堂”中,老师辅导孩子做作业,家长下班来接走,小孩开心,家长放心。

     

    在武汉万科红郡,基于“四点半学堂”又规划了青少年空间,空间使用面积约1000平米,由10个功能区组成,采用鲜艳的红、橙、黄、蓝、绿等色彩搭配,为青少年提供会义工活动、公民教育(如公共安全知识、社交礼仪等)、作业辅导、家庭辅导(如亲子关系、抗逆能力等)、阅读分享、兴趣培养、创意交流、领袖培训等9个方面的服务。

     

    目前华南万科已经有14家社区营地成功开业,广州的目标是在今年要开11家社区营地。到2017年,万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。社区营地不仅开在万科的社区,也可能开到其他公司的社区。

     

    城市营地——教育MALL

     

    城市营地则定位于素质教育的培优基地,依托于万科综合体,一个城市开办一、两个或者三四个,可以称之为城市教育综合体,将以出租公寓和出租校舍、培训教室为盈利点,预计可以为培训机构降低租金成本30%,提高不动产坪效300%。

     

    广东佛山的国际金融城将作为万科第一个城市营地,于2017年开业,取名为“教育MALL”,它的业态大致是:培训机构+餐饮+电影院+停车场,地下有3层都是停车场,1-4层全部是各种各样的培训机构,5-7层可以整租给一所学校,8-10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。

     

    教育MALL有可能颠覆传统SHOPPING MALL和少年宫,原因有二:一是剔除掉购物中心里面被互联网强打击的业态,比如服装,只保留下体验感强的东西,例如餐饮、电影院等,把教育和传统MALL结合起来玩;二是解决了少年宫和社会教育机构报名难、太分散的难题,钢琴、舞蹈等课程MALL内搞定,孩子在学习的时候,家长不用在教室门口干等,MALL内娱乐,不枯燥,还放心。

     

    度假营地——中国“童子军”

     

    万科目前做得更为成熟的,是户外/度假营地,有点类似于美国“童子军”的概念,致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神,并不局限于万科业主,而是面向全社会。据媒体披露,万科已将教育产业体系中的度假营地事业部独立出来,作为创新业务中最可能快速发展壮大的部分。

    度假营地在国内存在巨大的供需断层,2013年我国高中、初中、小学及学前教育的在校人数共计约2亿人,但中国十二五期间仅拟建150个营地,对比美国目前1000万青少年、12000个营地的渗透度,远远不够,而且国内营地服务以游学项目为主。

    万科预计,2015年户外营地接待人数将达1.5到2万人,现有营地包括三亚森林度假、深圳双月湾、广州清远白天鹅、吉林松花湖滑雪场、东莞松山湖。

     

      
     

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