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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-04)  精选干货  已收录 |   抢沙发  41 
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    阅读引语

    2015年,绿地集团一举冲到了地产行业老大的位置,很多业内人士看似偶然。其实,看过我前几天发的绿地系列文章后,大家都觉得绿地夺冠,存在内在的必然性,今天继续分享绿地集团的内部研发成果给大家:《绿地技术管理领域对成本优化绝对领先的研究》,希望同行能借鉴•提高......

    绿地技术管理领域对成本的研究框架


    第一部分:成本控制理念

    成本控制理念1----微笑曲线


    微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线,从横轴来看,由左至右代表产业的上中下游,左边是研发,中间是制造,右边是营销;纵轴则代表附加价值的高低。

    成本控制理念2---- 控制目的

    会花钱,才有可能会挣钱……

    走远了,忘记了出发的目的……

    成本控制理念3---- 核心原则

    思索:

    产品与作品的区别? 哪些方面需要向制造业学习!

    不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……

    决定客户购房的体验分析……

    客户体验因档次、城市有别……

    成本控制理念4----控制手段

    思考:

    如何协调成本与品质之间的矛盾?

    控制手段1

    有限资源合理分配,自身分配……


    控制手段2

    好钢花在刀刃上,类别间分配……

    使用《对标表》 《诉求分析》

    成本控制理念5----实施办法

    第二部分:规划设计阶段成本控制



    2、小区停车

    矛盾:机动车停车位不足,非机动车停车位闲置。。。



    理想位置 :地面(架空层、停车棚、就近)、地下(集中管理)

    多余指标 :地面非机动车位变机动车位

    多余空间 :赠送储藏间、物业使用

    以客户为导向,合理分配资源。。。

    3、公 建 配 套

    物业管理的不满意

    是否与开发的技术管理问题?

    思考:

    小区变配电设置数量是否达到极限?

    物管用房如何设置最合理?

    与后期物管成本是否关联?

    物业管理也和规划设计密切相关!

    4、交 通 组 织

    小区交通系统也关乎成本!

    5、场 地 竖 向

    思考:土方量控制如何做到最优化?

    土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3

    6、样 板 区

    思 考:售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ?

    售楼处:投入成本=6000+4000 元/㎡ 维护成本= 8-10 人

    样板区:景观成本 = 800-1000 元/㎡ 维护人员= 4- 6 人

    样板区:维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年

    有限资金投入适当的规模。

    售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡;减少200㎡装修成本提高2000元/㎡……

    7、建 筑 高 度

    思考:住宅经济高度、层数是少?(9层、11层、18层、80米…)

    假设10万㎡,每户使用面积78㎡,不同层数,得到户数不同……

    8、小 区 景 观

    ① 软硬比例 :绿地3:7 到 龙湖1:9?

    ② 水景面积 :档次与面积的关系

    ③ 苗木种类 :

    9、综 合 管 线

    ① 分期和整体

    第三部分:建筑设计阶段成本控制

    建筑设计 阶段成本控制项目


    2、建筑户型

    综合影响:结构优化、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数

    万科7个成本指标所带来的经济效益

    7 项指标发挥经济效益后,单方成本减少145-260元/M2

    按开发量1000万㎡计,则成本降低额约为20亿元!

    3、结构优化

    ① 选型比选 :框架、框剪、剪力墙

    ② 平面规整 :水平向、垂直向

    ③ 装饰构件 :结构构件、装饰构件

    4、得 房 率

    ① 交 通 核 :影响得房率

    ② 得 房 率 :多层 85%、小高层82%、大高层 78-80%

    ③ 赠送空间 :阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。。档次、售价和赠送比例 ?

    6、设备用房

    ① 设备用房 :辐射范围、位置

    ② 管线长度 :铺设长度、

    ③ 分期实施 :满足一期、结合整体

    ④ 用房功能 :水 泵 房、配 电 房、煤气调压站消控中心、电信机房

    7、体形系数 -- 体形与效果平衡

    ① 结构成本 :结构用量

    ② 能耗计算 :保温厚度、门窗形式

    ③ 外表面积 :装饰面积、保温面积

    建筑层数控制:建筑层数会影响结构体系的经济性,也会影响设备的配置要求,规划中应尽量避免尴尬的层数。

    7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯

    6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”

    11层、18层底部架空高度应小于4.5m

    建筑层高控制:在确定层高时,应综合市场取向,产品自身的定位,选择合适的层高。

    层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ,剪刀楼梯当层高大于3150时,要增加休息平台,增加公摊面积。

    8、开窗比例

    ① 降低能耗 :外围护能耗最大处为窗

    ② 保温性能 :提高窗保温性能,成本提高很大

    ③ 窗墙成本 :窗/墙=330-550/150 元/平方米

    ④ 外 遮 阳 :随窗面积增加 330 元/平方米

    ⑤护窗栏杆:有无护窗栏杆 100 元/米

    9、架 空 层

    ① 控制比例 :适度采用、测算比例

    ② 空间通透 :结合上部结构,不宜结构转换

    ③ 结合档次 :比例结合定位④ 控制高度 :就是控制成本

    底部4m左右高架空层,单方面积含钢量提高约2kg

    10、顶部构架

    ① 控制比例 :适度采用、测算比例

    ② 建筑效果 :效果平衡成本

    ③ 结合档次 :比例结合定位④ 控制高度 :高度带来成本

    顶部3m左右高架空层,单方面积含钢量提高约2kg

    11、地下车库(机动车)

    ① 停车的效率 :35到28平方米/辆的贡献

    ② 单层or双层 :有条件下,地库比较

    ③ 地库的埋深 :坡道长度,抗拔桩

    ④ 柱网or层高 :5.4 、7.8 、8.1m 柱网3.6、 3.7、4.2m层高

    ④采光or照明 :物业成本

    ⑤ 设备 用房 :位置、效率⑥消 防 车道 :荷载、柱位

    地下车库(非机动车)

    ① 停车效率 :2.5到2.0平方米/辆的区别

    ② 车库位置 :地下一 or 地下二、坡道

    ③ 机械停车 :非机动车的机械停车

    ④ 车库采光 :使用成本、舒适度

    12、储藏空间

    ① 控制比例 :适度采用、测算比例

    ② 后期变更 :部分可不砌筑

    13、赠送空间

    ① 平 衡 点 :售价大于造价

    ② 控制比例 :适度采用、可售比例

    ③ 结合档次 :比例结合定位

    14、立面材料

    ① 头 部 :平 顶、小坡顶、大坡顶

    ② 墙 身 :涂 料、劈开砖、干挂石材

    ③ 基 座 :多彩石、文化石、干挂石材

    ④ 门 头 :劈开砖、干挂石材

    第四部分:施工图设计阶段成本控制

    1.结构优化

    2.管 井

    建筑设备管井的设置:尽量减少管线入户的长度,管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置,减少管井外的美化装修

    3.隔 墙

    毛坯交付用房内部墙体优化:毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在土建工程中可以不砌,减少投入与后期浪费。

    4.节能计算

    节能计算:应多方案比较,选择综合造价较低的方案。

    5.构造做法

    建筑构造做法优化:建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期,选择合适的构造做法。

    6.精 装 修

    精装住宅与土建的紧密配合:在土建施工前,一定要完成施工图,以便及时修改土建施工图,避免现场返工,造成浪费。

    7.设 备

    8.设计变更

    加强设计图纸质量的管控:避免因设计差错造成设计返工。


    9.标 准 化

    第五部分:景观设计阶段成本控制






     

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