地产赚钱越来越难，中海为啥还是利润王？

“只有当海水退去的时候，才知道是谁在裸泳”，当房地产行业从野蛮生长转入理性发展，房企的盈利水平究竟呈现什么样的特征？背后驱动因素是什么？如何应对？

1、行业整体盈利水平处于持续下行通道

明源地产研究院上市公司数据分析组，针对主流的20家上市房企的净利率进行分析，发现无论是行业均值，还是龙头企业的盈利水平，均持续处于下行通道，如图1所示。

图1 净利率比较分析图

从行业均值来看，2012年的净利率均值为17%， 2013年的净利率均值则为14%，但在2014年的净利率均值则为12%，下降幅度每年都超过2%。

从龙头企业来看，我们选取万科、龙湖、保利、中海、碧桂园等5家龙头企业近5年数据进行分析，可以看到，上述五家企业的净利率指标，在2011年开始出现拐点，进入下降通道。其中万科、保利、碧桂园的下降幅度较小，而中海、龙湖的降幅较大，但仍遥遥领先，远高于行业平均水平。

2、地价/售价比上升拉低毛利，三费上升成利润杀手

为了深入分析盈利空间的下降是由何因素所致，我们首先分析了标杆房企售价与地价的关系，从2014年度的整体销售情况来看，标杆房企销售均价小幅增长或负增长，但是地价增速明显高于售价上涨。我们以万科、龙湖等企业的地价和销售均价为例，如图2所示。

图2销售均价与平均楼面地价比较分析

售价与地价价差缩小显著降低了房企毛利，其中售价下滑主要由于市场供求失衡导致的，2014年商品房库存压力和去库存周期都在历史高位，房企基于去化和资金要求采取了灵活的价格策略，而土地成本攀升主要因为房企拿地更加侧重一二线重点城市，审慎进入三四线城市，而重点一二线城市特别是一线城市的土地价格居高不下，地王频出，企业面临着高昂的土地成本。

除了售价地价价差缩小压缩房企利润空间外，我们结合费用率（包含财务费用、管理费用、营销费用）和净利率进一步进行比较分析，依然以上述五家企业为例进行分析说明，如图3。

图3 费用率与净利率比较分析

从图3可以看出，对于2014年的净利率下降，其同比2013年下降1.88%，其中费用率上升0.79%，三费上升是导致净利率下降的主要原因。这主要由于融资成本和营销费用的上升，其中融资成本上升主要由于信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，加重企业融资力度，提升融资成本，影响净利润；而营销费用上升主要是库存高企导致供求关系逆转，市场竞争激烈，房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。

1、企业盈利水平高低差5倍，中海蝉联利润王

除了从行业整体层面考察净利率变化外，我们针对2014年主流的20家上市房企的净利率进行了横向对比分析，发现企业盈利水平分化严重，如图4所示：

图4 净利率指标对比分析

由图4可以看出，房企盈利水平相差巨大，样本企业的偏差都高达5倍以上，其中中海持续占据行业榜首位置，当之无愧为“利润王”，而万科、保利等快周转企业盈利水平整体比较稳定，但个别企业如新城则连续两年垫底。

2、中海赢在了战略布局、管理能力和专业能力上

从图4中，我们发现中海的净利率依然一枝独秀，这主要得益于：一是擅长逆周期拿地，地价较低；二是产品结构主打中高端，且品质良好，使得销售率和毛利率高于其他普通住宅开发商；三是成本控制管控能力出色；四是费用控制好，一方面融资成本非常低，另一方面自建团队营销，使得营销费用比率远远低于同行，再加上产品上精耕细作，使得源头上只需较少的营销费用投入。

而新城控股连续两年净利润率都处于末位，主要因为新城超过40%的营业收入来自三四线城市，三四线城市的价格敏感，项目溢价空间不大，在一定程度上拉低了企业的毛利率。另外融资渠道单一，过多依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金所产生的高息拖累了净利润。

因此，尽管行业整体盈利水平逐年下滑，但优秀企业能够通过战略布局、管理能力和专业能力获得远超行业平均水平的盈利。

随着行业盈利水平逐年下滑，传统“天赐利润”机会越来越少，企业未来的盈利能力将主要取决于企业的投资能力和经营管理水平，为此，行业标杆未雨绸缪：

1、创新盈利模式，外扩盈利边界

2014年，房企在盈利模式上进行了诸多探索，一方面，“产融结合，产城结合”成为热潮，“地产+金融”成为房企发展新的发力点；另一方面积极拓展新业务，例如海外投资，合作开发，物业服务创新，利用互联网平台拓展盈利渠道。值得特别注意的是，万科小股操盘风生水起，崭露头角。

2、加强成本控制，内拓利润空间

标杆房企比如金地、招商等企业提升盈利也从练好内功入手，一是做好价格、货值、利润的平衡；二是抓好资金管理和税收筹划，降低财务成本；三是落实建造和限额标准，以利润率和售价倒逼成本。

综上，我们看到在供求失衡背景下，销售均价涨幅跑输地价涨幅，以及三费增加，导致成本快速攀升，企业盈利空间持续下降。盈利水平高低将更多的取决于房企战略视角、管理能力和专业能力。在战略上创新盈利模式，如产融结合、小股操盘等，在经营管理上，加强成本控制、做好费用管控依然成为当前房企的首要选择。