• 对工程造价有什么疑问可以到留言板留言https://www.bigdatacost.com/guestbook
  • 深圳工程造价预算技术总群:点击加入
  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-24)  精选干货  已收录 |   抢沙发  43 
    文章评分 0 次,平均分 0.0

    在绿城从事景观管理工作14年的陈富国,今年已是62岁的老头儿,至今仍担任着原绿城集团属下企业上海易唐景观设计有限公司的总经理。可以说,他是一位国内资深的住区景观营造的实战型专家。

    近日,明源地产研究院就楼市白银时代住区景观如何营造的问题,专访了陈富国总经理。

    绿城难做标准化景观


    研究院:作为景观设计行业的资深人士,您对白银时代的“景观标准化”有怎样的理解?

    陈富国:实现标准化设计和生产无疑能缩短工期、提升效益。多年来,万科一直倡导并实践的住宅标准化生产,确实引领了业界的发展方向。

    从住区景观的实际来看,刚需楼盘、大众型项目,似乎更能够实现流水线作业、标准化生产。但像绿城开发的高端项目,一套上亿元的别墅,将景观都做得大同小异,一样的布局、一样的景观元素,就会卖不出了。所以绿城景观更应该强调的是个性化,根据客户的个性要求来设计和建造景观,甚至是专房的一对一定制。

    即便是去年来,宋卫平董事长提出要为年轻人造房子,像桃李春风83㎡的合院别墅项目,绿城也不会做出大众化的景观产品,毕竟绿城的传统摆在那里。

    3招让你少花钱又出效果


    研究院:相比“景观标准化”,白银时代,大家更关注如何少花钱做出好的景观效果。这块陈老师有什么好的经验?

    陈富国:景观做得好可以推动房子的销售这是毋庸置疑的,一般来说,景观促销权重超过20%。但景观投入成本呢?我们曾调查过几十个楼盘进行景观营造的成本测算,发现业界对住区景观的成本投入一般是楼盘销售价的2%左右。也就是说,景观的投产比相差10倍。

    而且,景观投入多少是以房价来定的,房价高景观投入成本就高,房价低则反之。从这个角度来看,景观成本高低与我们是处于黄金时代还是白银时代,是没有太大的关系。

    只是,白银时代大家对成本更敏感。因此开发公司都非常重视节省成本方法,希望用较少的投入营造出良好的景观效果。这里,我介绍三条行业通用经验。

    第一是将小区里竖向景观全部拎出来。如是围墙、保安岗亭等使用景观,就保留。如是亭子、花架、雕塑、特大树、珍贵树等纯观赏性景观,就要看这些景观是否可省,如果是可有可无,就把它去掉。还看这些景观所处的位置。比如中心景观的亭子可以保留下来,其它角角落落的观赏性景观就能省则省。这是减成本中最有效的一招。我们叫“平凹凸”。凹就是水景,观赏性的,也要能省则省。“平凹凸”是成本廋身最有效的办法,减少一个竖向景观,就是100%的减少投入。

    第二是“换材料”,把好的贵的材料换成普通的低价的材料。比如种一棵40胸径的大香樟,要10万元,换成2棵20胸径的香樟,绿量可能还要更加大,价格却能够减少一半。道路铺设,原来是石材,改为沥青或砖铺设,成本也可省掉三分之一。

    第三是掉不必要的硬景,叫“缩硬景”。比如有些景观为了好看,同一方向的园路做6条,去掉4条,交通不受影响。硬铺装改绿地了,比较起来也可以降低成本。


    绿化率能达7成,这是缺乏常识


    研究院:有些开发商把软硬景比例分别控制在8:2和7:3,说绿化率达到50%以上,甚至是70%,对此您怎么评价?


    陈富国:软硬景比例不是你自己说了算,而是国家相关规定已经定下来了。有些开发商说自己的绿化率达到了70%,这是缺乏常识的说法。

    我们在拿到一块地后,有些指标是早就定下来的,比如建筑密度一般会达到25%,绿化率30-35%,主干道路10%,这三大块定下来就占了70%,留给你做硬景的(如广场消防道、停车位、商铺前的景观等)全部加起来也就是30%。这30%的硬景面积,是满足小区居民生活所必需的。

    有些开发商说自己小区绿化率超过50%,也就是在原定的绿化率如35%的基础上,凭空多出来15%。这15%的绿化率要挤掉谁呢?挤掉建筑,不可能,房子就造在这里;挤掉车行道,也不可能;挤来挤去只能挤掉30%的硬景。

    可如果硬景被挤掉一半会发生什么情况?居民出门后在小区没有活动场地。我曾经碰到一个案例,那个小区的绿化率大约达到40%,看上去绿树多了,可居民只能在几条道路上活动,实在不方便啊。最后业委会提出强烈要求,要把其中一块大草坪改成广场。

    把硬景压缩到很低的比例,居民的生活就会很不方便了。

    绿城对30%的硬景处理主要有两个特点:一是设计大板块,做大广场、大水系,中心区域总有游泳池。二是精工细作,对30%的硬地,无论是铺装工艺、铺装地纹,都是精益求精。

    万科对30%的硬景处理应该值得称道。它们设计多是硬景小型化,小广场,适合刚需楼盘年轻人喜欢小众式聚会的需要。甚至做树阵,在广场里种上一排排的乔木,既扩大了绿化面积,朋友们一起聚餐聚会也很方便、惬意。

    施工方对景观作用占比不超5成】


    研究院一个景观项目品质做到优秀,主要靠谁?施工方对优秀的景观作品影响度在诸多因素中占几成?


    陈富国:施工方对提升景观品质的影响占比最多不会超过50%。很多开发单位认为,找到一个优秀的施工方就能把景观品质做好。这是不现实的。找到一个好的施工方,能够保证把工程做成。但要提高品质,则是要看甲方的意愿和实际管理的要求。绿城的经验是,景观品质是靠甲方管出来的,只有甲方的意愿和水准到达一定高度时,景观品质才会得以提升。

    如何管控施工队伍,这涉及到管理体系的问题。拿绿城来说,我们对产品品质的追求是自上而下的,宋总是文科出身,有理想主义情怀,所以绿城的房子和景观都要是精品,品质要达到精致完美。宋总认为现在达到他品质要求的产品只有1/3,他说过一句话“人生多精彩产品才有多精彩”,在绿城,产品品质已经上升到你的人品人格这个高度上来了。

    研究院说到这,能否请陈老师分享绿城在景观设计上的优秀经验?


    陈富国:绿城的经验,就是实实在在做景观。比如董事长宋卫平说过,草要铺得平一些,树要种得大一些。其实这“一些”是很难达到的。

    我们会经常做一些苗量配置表,拿绿城楼盘和非绿城楼盘作比较。罗列出来后发现,绿城大树的数量基本上比人家多一倍。

    宋总几年前给我们出过一个题目:绿城的楼盘为什么能卖得比人家贵?我们用的水泥、砖头、钢材都是一样的,石板可能是进口的但比例也不高。为什么我们能卖得比人家贵一倍?以后还能不能继续比人家贵一倍?最后得出结论——就是要坚持工匠精神,做实景,不讨巧。

    有一次年会,宋总上台颁奖,看到台上领奖者,突发感慨:获奖人“黑脸”还是那么多!黑脸多意味这什么?我们现场管理人员、老总们常驻在工地,都是实实在在在做事。

    【4大标准为何执行难?】


    研究院:目前在住区景观这块,主要执行的是哪些标准?在标准执行过程中存在哪些问题?

    陈富国:在行业里,住区景观标准中常用的有四大标准:1.国家标准;2.设计标准;3.使用标准;4.甲方标准。

    国家标准层面,对住区景观没有一个统一的成套的标准。原因在于:住宅的价格不一、档次不一,景观营造标准也不一样,难以用一套标准来衡量,难出一个国家规范标准。同时,住区景观营造涉及很多方面,比如铺装、绿化、水电、铁艺等,内容广,量不大,如制定统一的成套标准就会非常复杂。还有,住区景观涉及到艺术化的要求,不像土建如门窗都有固定的尽寸。景观实际营造过程中为了美观好看,施工单位也会进行二次创作,这就更难有一个规范的标准。但在国家标准中,有两项是一定要严格遵守的。一是绿化率指标,一般都在30-35%之间,必须达到;二是消防标准,消防道路的宽度、转弯半径、消防登高面等等,都要严格遵守。除此之外,其它标准政府部门验收就没那么严格了。

    设计标准。这个标准应该是比较严格的,景观上按图施工在主要方面可以做到,但细节上就很难。因为图纸和现场情况可能有变化。比如你要在这里种一棵大树,但恰好图纸标注的地方有一个管道井,大树就种不下去,要改动移位。很多时候都是甲方现场把图纸改掉了,所以图纸标准在现场不会都是一板一眼地执行。尤其很多甲方缺乏很强的景观审核能力,最后,诸多景观设计公司在设计环节存在的问题直到施工阶段才暴露出来,导致设计标准无法准确执行。


    使用标准。比如一条路铺装好了,但就是出现积水问题。从其他标准来看都符合,但从实用标准上就不符合了。所以从使用标准来看,很多景观就要返工。

    最后是甲方标准。一些大的开发公司都有各自的景观营造标准。只是有些甲方标准是口头上的标准,即便有文件标准也多是一些施工过程操作性的标准,而不是结果性标准。

    比如这条路的铺装该怎么做,标准上会把操作步骤描述得很清楚,却缺少了结果性的判断标准。如一棵特大树怎么种植,操作过程会规定得很细致,但这棵大树五个杈,四个杈活着,一个杈死掉了,这棵树判活还是判死,没有规定。由于没有结果性标准规定,甲方要求返工往往就没有确实根据,甚至为此与乙方引起冲突。

    甲方标准里还有老大标准,官大一阶的说了算。

    总之,住区景观营造过程中有这四个标准在执行,但在执行过程中暴露出诸多问题。住区景观如何统一规范化还在讨论,目前来看,住区景观标准统一化实施起来还有难度。

    景观创新方向:“美观”转“实用”


    研究院:最后想请教陈老师一个问题,就是新时代下的景观创新。

    陈富国:在景观创新这块,目前很明显的设计创新,就是从二维园林景观设计,改为三维设计。现在上海政府部门已要求,建筑设计全面推行三维设计。景观行业迟了一步,但是我们公司从去年开始,已经全面实施三维设计,走在国内业界的前列。

    过去在楼市的黄金时代,住区景观设计多从观赏角度考虑,怎么美观怎么去营造。进入到白银时代,买房的客户基本上以自住为主,所以未来的景观创新方向,应该从“自住”两字为核心来考虑,从以“美观”为主转向“实用”为主。

    比如将大乔木种在房子边上,拉宽林下空间,最能体现出绿化的美观性。但五年十年后,树长大长高了,就会影响一楼的通风采光。进入白银时代,来看房的多是自住客户,他都会从居住的角度来审视景观。如果大乔木还是挨墙种,一楼的房子没人要。所以,今后的住区景观创新,应该在“让居民住得舒适安全”上做好文章。

     

    除特别注明外,本站所有文章均为大数据工程造价网原创,转载请注明出处来自https://www.bigdatacost.com/201507/2862.html

    发表评论

    表情 格式

    暂无评论

    切换注册

    登录

    忘记密码 ?

    您也可以使用第三方帐号快捷登录

    切换登录

    注册

    扫一扫二维码分享