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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-04)  精选干货  已收录 |   抢沙发  18 
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    作者:原华润置地(北京)公建营销总监丁丁,原材料来自知学读书会,明源君进行了大量的编辑和删减。

    对于甲级写字楼,在设计初期通常由开发商的设计部跟设计院联合研发。但这些人往往会忽略后期租赁客户及物管在服务业主时的一些感受。因此,写字楼建成后容易在租赁和运营管理方面出现问题,关键就在于设计前期未能导入客户需求。

    华润置地(北京)公建营销总监丁丁结合自己曾在仲量联行、凯德置地,以及在华润置地十多年的营销和租赁管理经验,深入分析优质写字楼硬件如何进行设计,客户才会抢着买单。

    外观:有特色,更要节能

    首先从写字楼大厦的外观讲起。我认为写字楼大厦的外观要有一定的特色。大厦的设计、框架最好融入一些细部特点,过于单一和过于杂乱的都应该摒弃。另外,大厦的外观应与本区或本项目内其他的部分,比如商场、住宅等在外部细节上采用相对较一致的基调,以体现出和谐氛围。出于对环保的考虑,写字楼大厦的外观还应该控制玻璃幕墙所占的比例,应该采用高隔热性能的玻璃,包括中空玻璃。这里面也有一个悖论——玻璃使用的越少,就要采取这种玻璃与实材之间的窗口,窗间墙设计。虽然隔离比较好,但是从室内向外看时,视野相对要差一些。所以我们在强调节能的同时,还是要在美观性和经济实用性之间找一个平衡。

    高档写字楼大堂必须通透

    再来说写字楼的大堂。大堂设计基本上要考虑气势宏伟,兼顾商务。另外,作为高档写字楼,净高应该不低于10米,面积最好不低于首层整体面积的一半,我指的是标准层的正投影面积,不包括群楼。写字楼大堂与它相配套的这些底商面积,也就是它的群楼面积发生冲突时,应尽量保证写字楼大堂的宏伟性和面积的要求指标。

    写字楼大堂不用很夸张。有些项目的大堂挑空达三层,然后把左右两个楼完全连通,非常漂亮,但环保性就比较差,对整体使用率也有影响。另外写字楼的电梯厅风格也要与大堂基本保持一致。

    如有可能,高档写字楼大堂最好保持它的通透性,也就是说,从它的南门一侧可以隐约看到北门的玻璃和北门外的感觉,而不是用前台和屏风把它挡住,这会让大堂的整体氛围和构造略显低档。

    一线的甲级标准层最好在2000㎡

    而写字楼标准层的平面面积,对于成熟的一线城市,比如北京、上海、广州、深圳这些城市来说,标准层的面积最好在2000㎡左右。因为这些城市的中大型企业居多,大型企业的租赁面积可能在5000㎡以上,中型企业在1000-2000㎡左右,所以它是可以比较充分地利用单层面积这个指标的。对一些二线城市来说,如果你做的单层面积比较大就不行,因为它的租户往往都比较小。如果每一个单租户面积只有200-300㎡,你把一个楼层设计成2000㎡的话,大家在使用时很容易产生一些隔阂和冲突。不过也要看市场。像某些二三线城市,可以适当以2000㎡为基准,向下缩小一部分面积,使这些大户一户撑满整整一层,这样他们也满意。

    楼层平面特点,应该基本方正,外墙没有锐角,像香港中银大厦那样,锐角、钝角还有弧形面就不行。弧形面不是不能做,但尽量做小,各面进深相对均匀,最好把景观和阳光采光较好的面进深设计的多一点,把核心尽量向不好的一侧移动1-2米,以产生更多的优质面积。

    另外,在一些标准层的指标方面,净高尽量不要低于2.8米,如果实在受限高的影响,也不要低于2.7米的净高;在一线城市、二线城市的甲级写字楼,要设置网络地板,尤其是对租赁型、持有型的物业。销售型物业可以预留8-10公分的网络地板的空间,让客户自己去选择装网络地板。但像租赁型物业,最好把网络地板提前装好,新风的吊顶,风机、盘管、机盘都设计好。有一些楼出于成本方面的考虑,你可以不装,但要把这个材料预留好。

    采光:柱间距>8米

    出于采光方面的考虑,柱间距不应该低于8米,否则会显得柱子过多,对采光和景观影响比较大。例如北京最贵的写字楼之一国贸大厦三期,它到高区之后也显示出这些问题,柱子过于密集,因为它的设计是一个外筒的设计,而不是核心筒来承担所有的力。那个楼比较高,85层左右,这样的话到了高区之后,柱子跟柱子之间柱间距基本上只有4米,显得柱子很密,这样是不可取的。

    天花:兼顾美观和实用

    天花吊顶的排布方面,天花吊顶要兼顾美观与实用。具体为开放式的基础上完整的天花吊顶及窗帘等。为了美观起见,龙骨、天花板、灯盘的边缘、回风口和这些烟感喷淋,最好在横向和竖向上都变成行和列的方阵,这样的话无论从纵向看是一排,横向看是一列,都是比较美观的。而有些大厦并没有注意到这一点,排布的东一个,西一个,南边一个,北边一个,非常零乱,这都是不可取的。

    楼层实用率争取达78%

    在设计当中要注意整层的使用率控制,因为买楼或者租楼的客户,他实际上比较重要的还是看租区内或者是户内的面积,而非是核心筒多么的夸张,电梯多么的宽大。对于非超高层的写字楼,150米以内,大概30多层以内的建筑,我们最好把本层的使用率,比如说有一户,由花旗银行占用,把消防通道全部都划到户内,包括走廊划到户内,这样的前提下争取力争达到78%。而分户使用率,也就是这一层不是花旗银行一家,可能由花旗银行加上德意志银行加法国兴业银行三家共同使用,那为了消防逃生这方面的设置,消防走廊外面的两条自然走廊是无法消除的,在这种情况下本层的使用率尽量也要达到73%。当然这个指标不是容易完成的,需对核心筒进行强烈、细致、深入的规划和研究。

    如果这个楼宇是一个综合体当中的写字楼,最好能与其他的综合体的写字楼或者商场、酒店共同分担一些机房的面积,减少机房所占的面积,提高使用率。

    消防通道无法做成H形

    在消防通道设计上,一些开发商会犯些简单而致命的错误。

    比如说把两条消防通道布置于核心筒的同一侧,这样会产生一个比较致命的错误,就是当本层有两个或以上租户,希望消除两端的走廊的时候,由于消防限制,比如有35米消防最大逃生距离及15米的分流距离,导致这种情况下两端的走廊是无法消灭的,就是“日”字那上面一横和下面一横必须保留,做不成H形。还有要控制走廊的宽度,卫生间的合理布局,行政卫生间及茶水间的面积及布局形状都要控制,才能够达到提高使用率的效能、效果。

    电梯的6个关键性问题

    电梯在选型时,为保证商务感及品质感,最好选择进口的奥的斯、通力、迅达、三菱或者蒂森克虏伯,而非其他广泛应用于住宅的品牌。有些品牌其实名气也不小,比如日立,但是其实它的商务感和对写字楼的适用性方面相对较差,我们住宅的时候可以选择它,写字楼的话尽量不要选。

    在电梯运量方面,我们经过广泛实践得到的结论是,写字楼的电梯应尽量保证达到4500平米分摊一吨的标准,按可出租的建筑面积,以趋近于3000平米每吨为理想水平。也就是这个楼如果有十万平米的话,我们最好设置大概在20吨以上的运量,而且这是客用电梯,货用电梯不算。20吨如果两吨一台梯子的话,我们应该保证十台客运电梯。当然如果你能够提高到15台,也就变成3000平米每吨,这就达到了比较高的标准和水平。

    电梯的设计上还有一些细节。比如我在15层等电梯的时候,电梯到17层的时候我听到站钟响了一声,到16层的时候又响一声,它到15层响的时候我可能已经不注意了,这是什么问题?细节没有做到。问题在于它的到站钟是在电梯轿厢上安的,而到站灯是在每一层设置的。实际上,标准理想的做法一定是把到站灯和到站钟都设在本层,这样本层钟响的时候,它的上层跟下层由于有门和电梯以及上一层电梯门的几重阻隔,基本听不到。另外电梯井要做到控制轿厢,电梯井内的密封,包括电梯井与楼顶和下部的排风装置都做好,防止电梯运行时产生风声,极大的降低了电梯和大厦的品质感。

    在早高峰时段,电梯一般面临巨大的运营压力,经过研究我得出了一个解决方案,让华润大厦把电梯在8 点半到9 点半之间早高峰的时候设置为,电梯只要到达指定楼层把客人送到之后,马上不用等任何指令,自动回到一层。这样能够提高电梯的运量。在早高峰做这种归位设置之后,极大的解决了早高峰运量不足的问题,使客人等候时间基本上可以缩短20秒左右。

    最后是电梯分区问题。很多高档大厦尤其是超高层写字楼都对电梯进行了分区,有的分为高低两个区,有的分为高中低三个区,甚至有部分分为高、中、中高和高四个区。这种分区有一定的好处,就是说可以使本区的人员更集中上电梯,更集中下电梯,减少开门次数。但是在20层以下的大厦,如果分区过多,会降低整体大厦的等候效率,无意中延长了等候时间。综合分析后,我们认为:20层以下的大厦电梯基本上不需要分区,20层以上的可以分高低区,40层以上的可以分为三个区。

    一些高层写字楼,尤其是超高层写字楼,应该设置一个转换层,转换层可以降低每个区电梯井穿越相关楼层的数量。有些电梯实际上不到20-40层,只是从1层直接到40层以上,它在20-40层之间中间的电梯井依然占了本层的井道面积,降低了使用率。如果采取这种空中花园式的一种电梯转换大堂,可以有效减少电梯穿越的这些无关楼层的电梯井的井道面积和井道体积,提高使用率。

    空调:大中小机组搭配最好

    优质写字楼通常都采用中央空调,空调主机选型的时候最好选择三大著名厂商,特灵、开利和约克,这样能够比较好的保证品质感。另外,在大厦进行冷冻机选型的时候,最好是大中小机组搭配,并使各个机组在选择开与不开的前提下进行一个优化选择,以达到不同的制冷量。比如选择五百冷吨的两台,一千冷吨的两台,一千五百冷吨的两台,就可以做出不同功率的负荷值,这样可以极大的节约电量。

    另外在风机盘管式的空调设置当中,因为风机盘管是靠冷水吹冷风出来的,最好在冷水管上加一个电磁阀进行开闭设置,由中控室控制,以避免空调使用时出现“一个人坐车,其他人搭车”的现象,非常耗能。

    甲级楼必备的周边配套

    下面我来讲一下优质写字楼的配套需求。由于各个楼宇的情况不同,所以配制不尽相同,但尽可能要满足以下要求:

    1.必备配套项目:银行,包括自助银行和非自助银行,最好都有;还有邮局、便利店、员工餐厅,数码冲印、旅行社、洗衣店、商务中心、储藏室这也是必备的项目。

    2.可设置项目:花店、机票代理、餐厅等。如果很近的范围内有大量的餐厅,那么本楼不设餐厅,或者少设餐厅。

    3.在周边条件更好的情况下,我们的商务综合体能够配制酒店、服务公寓、展览中心等,更奢侈一点,可以在写字楼的旁边配制一个比较好的中央花园。

    9个人性化设置要点

    还有,我想讲一些关于优质写字楼的人性化设置。

    比如停车场出入口最好设置感应式抬杆器,也就是说进行拍照之后进行抬杆,走的时候也是拍照收费,避免雨雪天气还要伸出手去刷卡,还节约时间。

    再比如员工餐厅的空间及设置方面,我们的经验是:基本上员工餐厅的建筑面积可以占到总体大厦的出租面积的1/50到1/100之间。当然这要看大厦周边餐饮配套是否充足。而北方地区因为天气寒冷,中午刮风下雪时楼内人员不愿出去,这样的情况下,员工餐厅可以设置大一些。南方城市可能周边的配套比较好,刮风下雪的天气相对较少,员工餐厅可以适当减少。在员工餐的收费方面,可以设置为套餐和零点两种形式,满足不同人群吃饭量不同的特点,避免浪费

    还有一些人性化设置,比如在女士卫生间之内设置储物阁,方便女士上卫生间的时候将书包存放于内;

    比如在楼层的垃圾间、垃圾筒附近设置不锈钢挡板,防止垃圾飞溅到墙上难以清洗。包括楼层有些运货区域,在拐角区放置L形的不锈钢挡板,防止车辆撞击破损。

    另外如图所示,这是我在某高档写字楼的洗手间拍到的。在卫生间的洗手台旁,右边设有自动皂液提取器,左边设有擦手纸,两个都进行暗装,平常看不到,显得很美观。但是你洗手时,伸右手皂液下来,伸左手纸下来,非常实用。

    还有一些特殊的设置。

    例如,为满足金融类的客户或IT类客户机房的需要,在某些楼层可以把楼板负荷做得不低于300 公斤/㎡,最好能够做到400-500公斤/㎡为好,以满足这些金融类及IT类客户的机柜、UPS(就是电源),包括一些磁弹阵列的荷载要求。

    再比如,有些金融类大厦建议设置大堂闸机。大堂闸机会满足金融类的客户私密性、安全性的要求。但实际上,有些大厦设置了闸机后反而是一种负担,这类写字楼本身的金融要求没有这么高,设置闸机后将导致访客不方便。另一方面,因为物业管理公司怕麻烦,就简化手续改成登记上楼,如此一来这个闸机就形同虚设。

    供电方面,尽量在租区之内满足每平方米不低于120 瓦的供电量,且具备一部分的增容余量,也就是大厦整体有个增容余量。某些楼层不需要增容,某些楼层需要增容,那就把增容量分给需要的楼层。而且在高档写字楼,金融类写字楼当中要配备真正的双配电站、双路供电。双路供电有几种,一种是真正来自于,举个例子,某个楼真正来自西单变电站一路,西直门变电站一路,这是真正的双路供电。有些楼是假的,他同时两路供电来自于西单站,只不过分两根线过来,到大厦内部又合成一起,这样实际上西直门站一旦出现问题的时候,大厦还是要停电的。

    另外,这种高档写字楼和金融类大厦一定要设置地下柴油发电机。即使不设置,也要预留柴油发电机房的位置,包括拆卸发电机的安装孔;未来吊装,把发电机买来之后吊装进去的吊装孔;还有一些电缆竖井;发电机要产生废气,要有设置废气排放孔;还包括在楼顶设置卫星天线机位;比如有些金融公司要收看布隆伯格、欧洲的财经频道,必须要预留天线位置。仅仅预留位置还不够,要满足天线的承重,尽量在每栋楼设置2-3个卫星天线的底座位置,以供客户使用。

    最后就是网络地板。对普通客户来说,8-10公分的网络地板够用了,旦涉及到金融类公司,它的网线、数据线会比较集中,最好设置12-15公分以上的网络地板的空间,以保证它的需求之用。当然,有些公司是这种交易楼层,交易楼层的网络地板应该达到30公分以上,以保证它的高密度的布线要求和安全性要求。

     

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