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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-07-29)  精选干货  已收录 |   抢沙发  36 
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    阅读引语

    成本控制是否就是在各个支出环节一味的压价?

    这是最底层成本人员的做法!

    是否不惜一切成本就能打造出天价的豪宅?就能获取超额利润?

    这是无知土豪一厢情愿的想法!

    地产行业进入白银时代,成本工作到底应该怎么做?

    今天,就邀请标杆企业的老总从更高的层面分享:

    地产老总眼中的成本控制.....

    第一部分:成本管理指导思想

    项目各阶段成本关注点

    成本管理不是单一的价格对比

    项目运营评价角度

    第二部分:投资决策阶段(拿地阶段)
    房地产成本的构成

    第三部分.前期定位阶段

    不同开发强度实现价值不同

    不同开发强度实现价值不同。

    同等开发强度下,不同产品的组合价值不同

    同等开发强度下,不同产品的组合价值不同

    同等开发强度下同样产品,通过提升产品舒适度提升价值

    同等开发强度下同样产品,通过提升产品舒适度提升价值

    本阶段强调

    第四部分:设计阶段

    1.关注要点

    ① 建造标准-成本测算的基础

    2.总图阶段

    3.方案阶段

    某项目外檐线条为了追求艺术效果,设计了大量的线条点缀,线条大致90元/延米,致使外檐平米造价增加5%。外立面不宜过分夸张,需要设计人员把握好尺度。

    4.初步设计阶段

    5.施工图阶段

    第五部分:招标采购阶段成本关注重点

    4.包干及计价方式

    5.总分包范围

    中信现状:项目总分包范围各不相同,一个项目合同份数从50份到200份不等。

    6. 标段划分

    既要考虑竞争性,也要考虑规模效益、场地大小。

    7. 招标限价

    采用定额价+市场下浮率方式计量,并与分解后的目标成本进行比较。

    8. 评标办法

    非技术复杂工程,不建议采用综合评标法。

    1亿元工程评标价高1%扣1分,技术标20分经济标80分为例:

    第六部分:施工阶段成本关注重点

    1. 施工组织设计

    脚手架是否挑空与看楼通道配合

    塔吊数量及位置对工期影响

    2. 专业施工方案

    边坡支护方案

    自然放坡<土钉墙喷锚<钻孔灌注桩护坡

    桩基施打方案

    3. 现场签证管理

    量价分离,随做随签,月清月结

    明确签证发生原因及责任

    4. 材料样品认证制度和现场封样制度

    5. 进度标杆楼+样板间先行

    先做进度标杆楼栋,并做交楼样板间,研究达到效果后,再大面积推广,避免返工,保证工期,降低成本。

    6. 目标成本动态监控

    第七部分:结算阶段成本控制

    第八部分:营销费用管理

    1. 营销费用的投入方向

    营销的重点是品牌管理与客户资源管理

    根据各媒体的效率高低,配置广告费用投入方向及比例

    2. 营销费用的控制

    第九部分:费用管理要点

    2. 税务筹划

    最后总结篇

    篇尾语

    成本管理需要成本人员有专业知识和综合素质、更需要有高度负责的敬业精神!

    成本管理需要各部门紧密协作,并充分调动内外部人员的积极性!

    成本管理需要得到各级领导的高度重视与大力支持!

     

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