万达•城市综合体合约规划解读及编制（全套）

第一部分：成本管控核心及模式

第二部分：合约规划的概念解读

问题研讨：

万达对合约规划概念解读

合约规划：

合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。

万达合约规划与成本管控各要素之间的关系？

1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；

2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；

合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本

三、万达合约规划的特点

万达合约规划的特点

合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化

合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估

项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；

合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估

根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；

合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控

合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。

四、万达合约规划编制的重点

合约规划的要点

1、控制各分项工程的支出规划

预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误

2、控制招标金额，实现成本可控

3、预留变更金额，动态记录成本

合约规划的编制

合同和费用的列项可通过以下程序开展：

合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展：

合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展：

问题研讨：

合同和费用的金额确定可通过以下程序开展：

问题研讨：

如何避免频繁调整合约规划？

合约规划的分期

3、项目分期的编制

如图一，以四平项目为例，橘色框中【四平项目公司】，目前只有【四平万达广场】一个项目；蓝色框允许包含分期为“否”，表示四平万达广场只有一个决策文件，没有决策分期；红色框是否包含内部分期为“是”，表示四平万达广场包含内部分期，并且两个内部分期分别为“四平万达广场一期工程”“四平万达广场二期工程”

合约规划编制完成，提交审批后，查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】，决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示，这更有利于我们对成本动态把控。如下图；

如下三幅图，分别显示了刚刚提交跨内部分期的合同所在科目动态情况。

注：

上例列举了，跨内部分期的合约规划建立方法，对于包含内部分期，但是只归集到其中一期的合同来说，选择内部分期时只需选择归集到某个内部分期即可，并不是所有合同都需要跨内部分期，根据合同发生情况而定。

最后问题：合约规划编制难点