房地产项目商业地产项目建筑设计要点

第一部分：理论篇

商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。

注：

商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。

随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。

商业分类—大型商业综合体（购物中心）

商业分类----开放式商业街区

商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式

商业分类----专业市场

专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。

泛商业类型（旅游、休闲、运动等）

旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式

商业分类----酒店

随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会•因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向

商业分类----写字楼

从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域。

商业分类----商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。

商业分类----交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

第二部分 万达篇

万达的业务结构

第三部分：对其他商业项目的启示篇

创造高质量的商业空间

商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时也要保证得房率，创造可停留享受的消费空间。

主力店引导人流

很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。

将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线

以局部的造景聚集人流

景观式中庭起到塑造与购物中心定位相符的主题空间功能，并在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。

景观式中庭是现代商业中心的必要元素。可提高空间品质

以餐饮休闲区引导人流

不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。

餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态

出入口数量和位置的设置

出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。

出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。

人流系统规划

图例说明：上面两幅为某商业一层休闲餐饮区的平面图，图中标注黄色五星的是电梯口，下层是超市。途中红色为主动线，蓝色为辅助动线。绿色区域为餐饮消费区，其他为休闲区。休闲区中，粉红色区域为商业活力最强区，蓝色为次强区，黑色为活力最弱区。

重新划分了业态分布 （目的性强的业态靠近边缘）主通道的改变（避免客流直接流失）。