绿城、保利、世茂是如何做微型别墅的？

今年5月份，绿城推出83平方米刚需别墅后，行业内就掀起了一股微型别墅大潮，而这些也使得创新的小别墅成为了业界聚焦的热点。今天就和大家一起聊聊微型别墅的前世今生，并分析一下今年几个当红的微型别墅产品。

先来简单了解一下为什么叫微型别墅：

绿城83平米别墅推出后，他们的官方说法是微信阅读量高达48万，并且带来了500的认筹，可见产品创新的威力。之后，某个央企在贵阳推出了一个85平米的别墅产品，卖得非常火，储客比其它户型高几倍，100套房子储客能储到500，其它的户型根本做不到。

从这2个简单的例子可以看出，在住宅领域上，其实很多需求还没有被满足，关键是我们有没有用心去挖掘客户的需求，并且做出一些创新的产品去满足他们。

微型别墅其实不是今年才出现，比如绿地早几年就打造了90平米别墅，据说都研发了三代产品了。另外，一些旅游度假区也早推出了度假式小户型别墅。目前，微型别墅主要分为居住型和度假型2大类：

事实上，购买微型别墅的客群特征相对明显。这类客群基本以自住为主。作为社会的中产阶级，他们对居住品质和生活环境有一定要求，对别墅生活的向往和购买力的限制，迫使他们选择城市近郊的小户型别墅产品，这类客群对总价较敏感，重点关注产品的附加值，对社区环境及小区周边生活配套亦有所关注。

微型别墅的核心卖点在于低总价，但也要注重户型设置的舒适度。虽然很多开发商推出90平方米、85平方米甚至65平方米的户型，但户型舒适度并非像很多人所言是山寨货，当然因为这里有偷面积的概念，每个户型面积至少可以乘以2到2.5。不管怎么样，开发商在产品上的改进还是应该给予肯定的。下面一起来看看微型别墅设计的特点。

首先，建筑规划特色方面，微型别墅容积率通常在0.7以下，户型面积在90平方米以下的容积率不超过0.6，产品形态多为联排；

其次，户型产品特色：

（1）小户型别墅的户型设计，布局紧凑，善于借面积，利用各个户型技巧进行可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在较小建筑面积下可享受到更多空间的利用，小空间内的多变可能性也是备受中产阶层客户青睐的原因所在；



（2）由于赠送面积较多，户型可变化余地较大。

微型别墅赠送面积的方式：

最后，户型分类配置。居住类小户型别墅的面积分配，90平方米以下作两房配置，以赠送面积和空间变化出三房使用。120-150平方米可考虑标准三房配置；

网上有人统计了各功能的面积段，见下表。

最后，微型墅最大的优点是总价低，但另一方面也存在一定缺陷。比如建筑密度高、空间紧凑、改造成本高等。如何才能减低这次产品缺陷对舒适度的影响？

在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。

下面一起来看看今年市面上卖得相对较好的几个微型别墅：

1.绿城桃李春风

面积：83平方米

户型：两室两卫设计

点评：虽然大家对这个产品可能都熟悉了，但在这里还是提一下。这个户型一是容积率小于0.5，舒适度较高。二是产品设计以居家为主，突出了空间集约化。增大了厨房面积、样板院由spa改成的菜园，都体现出其强调的居家理念。三是对于客户最敏感的总价有更好的控制。相比桃花源，客厅进深、主卧面宽等缩减了一定的尺度，减少了户型面积，进一步控产品总价。虽然尺度减小，但是足够居家使用，4.15米的卧室面宽和5m的客厅面宽在城市里面是准豪宅才能有的尺度。四是次卧室前置，通过连廊与客厅相通，这样能保证主卧室主人的私密性。

2.贵州中航城

面积：85㎡

户型：三房三厅三卫

点评：中航推出这个项目还特地召开了发布会，据说这个户型推出后，储客比其他户型高出几倍。这个户型面积也只有85平米，但赠送比例非常大，花园赠送面积达到了59-137㎡，露台赠送面积约23㎡，改造后面积可以达到152㎡。双卧一厅设计，相对方正，卧室面宽很大，而且都搭配了超大露台。而且有前庭、后院、独立车位……三层三院，目标客户是自住和投资兼顾。

3.保利海棠湾

面积：65㎡、90㎡

户型：2房2厅2卫、3房2厅2卫

点评：据高策地产研究院高级产品经理姚斌透露，这个产品非常紧俏，单价3-4万，基本上内部就消化掉了。他认为，这个户型优势主要体现在：

第一，面积控制合理，考虑了后期赠送完整的功能空间，以满足业主生活需要；

第二、契合旅游度假产品的使用，弱化了部分餐厨功能，做到了客厅和餐厨功能的复合；

第三、庭院利用合理，充分考虑了绿植、硬化铺装，同时结合海南的气候做了私家泳池，舒适度较高。

但这个产品更适合度假和短居，不是一个典型的家庭式居住功能。正常的家庭式居住，一定要合理而完善的功能，比如像旅游度假产品中的餐厨，比如像停车，等等。

4.世茂龙湾

项目地：武汉

比弗利A户型：125㎡

户型：3房2厅3卫

点评：这个产品相对强调居家理念，首层客厅方正，南北通透，送三个露台，前后双花园。还有独立私家车位。二三层也是卧室＋露台的设计，三层是主卧，私密性强。

5.观澜湖·观邸

面积：100㎡

户型：2房2厅2卫

层高：5.6m

户型点评：典型的度假式别墅，户型方正，干湿分区明显，巨大的露台设有游泳池，在家中泳池放松身心时就能眺望绿海，在国内还是不可多得体验。