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  •  大数据工程造价网  5年前 (2015-08-12)  精选干货  已收录 |   抢沙发  244 
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    今年5月份,绿城推出83平方米刚需别墅后,行业内就掀起了一股微型别墅大潮,而这些也使得创新的小别墅成为了业界聚焦的热点。今天就和大家一起聊聊微型别墅的前世今生,并分析一下今年几个当红的微型别墅产品。

    微型别墅是什么鬼?

    先来简单了解一下为什么叫微型别墅:

    什么是微型别墅

    绿城83平米别墅推出后,他们的官方说法是微信阅读量高达48万,并且带来了500的认筹,可见产品创新的威力。之后,某个央企在贵阳推出了一个85平米的别墅产品,卖得非常火,储客比其它户型高几倍,100套房子储客能储到500,其它的户型根本做不到。

    从这2个简单的例子可以看出,在住宅领域上,其实很多需求还没有被满足,关键是我们有没有用心去挖掘客户的需求,并且做出一些创新的产品去满足他们。

    微型别墅主要分为2类

    微型别墅其实不是今年才出现,比如绿地早几年就打造了90平米别墅,据说都研发了三代产品了。另外,一些旅游度假区也早推出了度假式小户型别墅。目前,微型别墅主要分为居住型和度假型2大类:

    什么是居住型别墅

    什么是度假型别墅

    微型别墅客户分析

    事实上,购买微型别墅的客群特征相对明显。这类客群基本以自住为主。作为社会的中产阶级,他们对居住品质和生活环境有一定要求,对别墅生活的向往和购买力的限制,迫使他们选择城市近郊的小户型别墅产品,这类客群对总价较敏感,重点关注产品的附加值,对社区环境及小区周边生活配套亦有所关注。

    微型别墅

    客户分析

    微型别墅设计要点

    微型别墅的核心卖点在于低总价,但也要注重户型设置的舒适度。虽然很多开发商推出90平方米、85平方米甚至65平方米的户型,但户型舒适度并非像很多人所言是山寨货,当然因为这里有偷面积的概念,每个户型面积至少可以乘以2到2.5。不管怎么样,开发商在产品上的改进还是应该给予肯定的。下面一起来看看微型别墅设计的特点。

    首先,建筑规划特色方面,微型别墅容积率通常在0.7以下,户型面积在90平方米以下的容积率不超过0.6,产品形态多为联排;

    其次,户型产品特色:

    (1)小户型别墅的户型设计,布局紧凑,善于借面积,利用各个户型技巧进行可变空间的改造及附加空间的利用,并将其功能模块细化,使小户型别墅在较小建筑面积下可享受到更多空间的利用,小空间内的多变可能性也是备受中产阶层客户青睐的原因所在;

    (2)由于赠送面积较多,户型可变化余地较大。

    河谷3号户型

    绿地蔷薇九里户型

    微型别墅赠送面积的方式:

    赠送方式
    空间示意图

    最后,户型分类配置。居住类小户型别墅的面积分配,90平方米以下作两房配置,以赠送面积和空间变化出三房使用。120-150平方米可考虑标准三房配置;

    网上有人统计了各功能的面积段,见下表。

    总建筑面积段

    最后,微型墅最大的优点是总价低,但另一方面也存在一定缺陷。比如建筑密度高、空间紧凑、改造成本高等。如何才能减低这次产品缺陷对舒适度的影响?

    舒适度影响因素

    在客户抗性处理上,更多可能从客户感知角度出发,样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。

    案例分析

    下面一起来看看今年市面上卖得相对较好的几个微型别墅:


    1.绿城桃李春风

    面积:83平方米

    户型:两室两卫设计

    两室两卫设计

    点评:虽然大家对这个产品可能都熟悉了,但在这里还是提一下。这个户型一是容积率小于0.5,舒适度较高。二是产品设计以居家为主,突出了空间集约化。增大了厨房面积、样板院由spa改成的菜园,都体现出其强调的居家理念。三是对于客户最敏感的总价有更好的控制。相比桃花源,客厅进深、主卧面宽等缩减了一定的尺度,减少了户型面积,进一步控产品总价。虽然尺度减小,但是足够居家使用,4.15米的卧室面宽和5m的客厅面宽在城市里面是准豪宅才能有的尺度。四是次卧室前置,通过连廊与客厅相通,这样能保证主卧室主人的私密性。

    2.贵州中航城

    面积:85㎡

    户型:三房三厅三卫

    三房三厅三卫


    点评:中航推出这个项目还特地召开了发布会,据说这个户型推出后,储客比其他户型高出几倍。这个户型面积也只有85平米,但赠送比例非常大,花园赠送面积达到了59-137㎡,露台赠送面积约23㎡,改造后面积可以达到152㎡。双卧一厅设计,相对方正,卧室面宽很大,而且都搭配了超大露台。而且有前庭、后院、独立车位……三层三院,目标客户是自住和投资兼顾。


    3.保利海棠湾

    面积:65㎡、90㎡

    户型:2房2厅2卫、3房2厅2卫

    2房2厅2卫
    3房2厅2卫

    点评:据高策地产研究院高级产品经理姚斌透露,这个产品非常紧俏,单价3-4万,基本上内部就消化掉了。他认为,这个户型优势主要体现在:

    第一,面积控制合理,考虑了后期赠送完整的功能空间,以满足业主生活需要;

    第二、契合旅游度假产品的使用,弱化了部分餐厨功能,做到了客厅和餐厨功能的复合;

    第三、庭院利用合理,充分考虑了绿植、硬化铺装,同时结合海南的气候做了私家泳池,舒适度较高。

    但这个产品更适合度假和短居,不是一个典型的家庭式居住功能。正常的家庭式居住,一定要合理而完善的功能,比如像旅游度假产品中的餐厨,比如像停车,等等。

    4.世茂龙湾

    项目地:武汉

    比弗利A户型:125㎡

    户型:3房2厅3卫

    比弗利A户型

    点评:这个产品相对强调居家理念,首层客厅方正,南北通透,送三个露台,前后双花园。还有独立私家车位。二三层也是卧室+露台的设计,三层是主卧,私密性强。


    5.观澜湖·观邸

    面积:100㎡

    户型:2房2厅2卫

    层高:5.6m

    观澜湖·观邸

    户型点评:典型的度假式别墅,户型方正,干湿分区明显,巨大的露台设有游泳池,在家中泳池放松身心时就能眺望绿海,在国内还是不可多得体验。

     

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