容积率是什么？容积率该如何计算

其实有很多搞工程成本的人都不知道容积率是什么，容积率该怎么去计算，我们先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响！
现象一：我的叠加怎么没有了？
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：
市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？
开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？
增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：
市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？
面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
为什么没有做出想要的产品？
现象三：干嘛做这么高的容积率？我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：
竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？
别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？
高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
现象四：为何三房不给我做120而做140？
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：
为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？

在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，为了获取高额的利润，于是开发商们就不断的要求提高容积率，不断的偷面积，不断的偷面积，如果你降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱，反之则他会觉得多赚钱

但是实际上我们应该这样去理解容积率