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  •  工程造价网  1年前 (2020-04-07)  精选干货  已收录 |   抢沙发  27 
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    今年,很多房企勒紧了裤腰带,想尽各种办法节省开支。 但我发现,绝大部分房企都忽视了一个细节管理动作,有的大房企可能一年为此损失了上亿元的利润还没有察觉。这个细节就是——案场用电管理。

    我通过分析多个案场实际数据发现,案场一天节约800-1000度电(其中浪费的占到50%左右),按1元/度电(商业价),一个月可以节约2.4—3万元/月,一年28.8万—36万/年。若是考虑冬、夏是用电高峰期9个月计算,仅一个案场也有21万元—27万元的无效损失。 而一家房企项目数量少则一两个,多则成百上千个,如果忽略了这个管理动作,损失可能就要以亿为单位计算。

    想要止损,需要大家更加深远地从点到面上进行管理改革。

    接下来的内容,将透过现象看本质,提出问题、调查原因、分析原因、制定措施、验证结果、修正措施,并摸索出12可(可节约、可提效、可收集、可衡量、可执行、可监督、可落地、可复制、可对比、可推广、可迭代、可激励)精细化管理模型。供大家参考

     

    01
    “从无到有”  了解浪费电的原因 有效制定案场用电制度和预防措施

    案场为什么容易浪费电?主要原因有以下几点:

    1) 员工用电意识薄弱。

    2) 案场制度太笼统,缺失合理的动作分解。

    3) 案场涉及多部门人员,沟通协调不能达成最佳效果。

    4) 案场管理人员更换频繁,对执行的持久性缺乏约束力。

    5) 监督上基本上属于虎头蛇尾,缺少自始至终执行的制度,很多流于口号与形式。

    6) 设计阶段电路设计和功能使用没有做到最佳合理分区。

    在我对多个项目进行调查时发现,用电管理没有制度或者制度不健全是很多房企的通病,在用电管理问题上,都有非常大的提升空间。那么,精细化管理如何才能直插到底?如何从管理要效益?如何纵向到底、横向到边?

    结合调查结果,我们可以通过对实际管控人员进行直接管理、跟踪、奖励的办法来制定合理用电制度和预防措施,减少不必要的用电。具体操作如下:

    1、制定案场用电管理制度
    例如:每个项目根据其特点建立开闭时间,由物业人员进行监督执行。

    2、建立每日报备数据群

    此群有其独特性,人数仅有案场负责人、精细化管控人员、具体操作人员,只定点、定时收集数据,不讨论事情,只颁布管理动作。

    每月定期把领导拉进来汇报数据成果,汇报完毕后再把领导请出去,保持群的干净度和颗粒度,也减少领导不必要的无效信息。从2019年1月1日至4月30日数据连续性收集。

    3、建立案场突击巡检

    对执行不力的人员首次以教育为主,在项目群里进行通报,并告知部门负责人。在执行过程需要注意细节,不能一刀切,比如因为断电,一些部门办公室里养的鱼缺氧死了一片,这也会给自己后期推进造成巨大阻力。

    02
    “从有到优”分析案场用电数据不断完善,有效止损

    对每日管理动作的效果和成本的节约,往往只是停留在定性上,而对定量方面往往表达不清晰。 通过对案场用电数据进行收集、归纳、分析和对比,我发现案场用电核心不在亮化,而在空调和样板间,从而改变了多数人电费用在亮化的误区,减少不必要的精力投入。我们来看两个项目案场的真实数据:

    案场1:非标展示区(大案场)

    从2019年1月1日至4月30日每天数据分析走势图

    A区,代表无管理动作到有精细化管理动作的效果对比。前10天数据波动大,管理处在起步阶段,大家意识薄弱、各个部门之间的协调、管理制度的建立、执行力、监督等共同影响的结果,也是个博弈的过程。

    B区,10号至95号点,空调基本关闭停用前(3月15日),管理进入常态化,其电量控制在1100度左右,但没有达到最优管理效果,因其每天有200度左右的波动,说明存在执行力和监督问题,但比无管理动作省约800度/天。

    C区,表示案场基本不用空调时电量在450左右(80号点位是人为空调关闭一天,检验极限值),对比发现跟100点后的数据比较接近,说明每天依然有几十度可以提升的空间。而点位80之后数据值又上升到800度/日,调查发现波动的原因有二:

    1、天气骤变引起空调开启;

    2、管理行为和个人冷热感知等因素,根据案场实际需求进行机动调整,有利说明后续依然有较大的提高空间。

    经验总结:

    1、案场用电的原则是助力营销的本质不能变,有些地方过渡节约导致客户体验感降低,得不偿失。

    2、案场1执行并快速总结经验,为后面项目推广奠定了基础。

    3、在案场执行过程中,多多私下沟通,保持着对事不对人的态度,最终赢得大家的理解。

    4、案场电费总体趋势跟温度有一定的相关性,但细细研究发现电费无效浪费,气温仅是次要因素;当机制建立之后,气温又变成主要因素。

    5、按照北方3月15日停暖气,从1月1日到3月15日,连续74天数据的平均值为1196度,案场管控前电费基本在2000度以上,按照每天差值804度计算,按照商业电费1元一度,按照9个月计算(暖气5个月、冷气4个月),一年一个案场初步可以节省21.7万/年,公司达到500个项目以上,白白丢掉的利润都是上亿元。(非标展示区测算版本)。

    案场2:常规展示区(小案场)

    案场2是县级市的展示区,更具有借鉴意义。于是对常规展示区进行跟踪数据收集和分析,结果如下:

    从2019年2月14日至4月30日每天数据分析走势图

    案场2是在案场1取得一个多月后进行精细化管控,加上物业管理者也参与了案场1的制度建设和管理,并在形成相关制度后,回去执行项目2案场,效果十分显著。

    A区:前10天的数据,从2000度/天的无管理动作,降到1000度/天,范围可达1000度/天,将近一半的无效浪费。项目2 是从2月份开始执行的,再次证明温度不是主因,而是管理、制度和监督缺失才是主因。

    B区:数据点10点至51点(4月4日基本不用空调)的数据,反映了在2月、3月用电均值在1000度左右,每日数据波动在150度每天,波动原因跟项目1基本一样。

    C区:数据表示不用空调下项目的用电量,基本在450度左右,波动的原因有时候天气变冷开启空调和监督不够,同时发现管理动作会有几天的滞后性,后期可以研究动作滞后性的原因。

    经验总结:

    1)常规案场打破了以为大案场用电量就比小案场多的误区,也间接地印证了从无精管理动作到有精细化管理的显著差别。

    2)项目2能显著调整到位,原因如下:其一,案场管理者亲自参与了项目1案场的管理,并总结了相关经验;其二,各个部门沟通更加顺畅,执行更有利于一步到位。

    3)直接印证温度不是项目电费浪费的主因,应该是管理制度、执行和监督的缺失引起。

    4)若是按照常规案场计算按照1元/度,一年9个月,一年可节约27万元。假如,公司项目个数达到370个以上,白白损失的利润就可以达到上亿元。

    项目办公室、食堂和宿舍情况

    此次对项目的办公室、食堂、宿舍等进行全面分析对比,数据如下:

    两个案场无管理的时候用电在110-160度/天,在进行管理之后基本维持在60度/天,每天有50至60度的差值。主要是空调没有及时关闭造成的。一年9个月用空调,可以节约1.35万至1.62万。

    项目2的食堂和宿舍,管控前后有10度/天的降幅量,也是主要来自空调的使用。每个案场一年9个月用空调,可以节约2700度/年。

    03
    提炼精细化管控思路为后期经营理念的实现提供动能

    通过前面的内容,我们不难计算得出,案场从无管理到精细化管理动作的制定,一年可减少浪费21万元至27万元不等。我还有几点经验分享给大家:

    1、制度方面:

    在执行过程中会遇到各种各样的阻碍,需项目总及以上领导牵头,更有利于推行。通过管控发现用电大户在空调和样板间(尤其样板间多的楼盘),扭转了亮化用电大的误区,用电多少跟案场大小并无太直接的关系,并制定出简单和适应性较强的管理方法,在管理中布置任务,更要注重反馈机制和监督。

    2、设计方面:

    案场用电管控看似简单的执行动作,但其执行标准化和推广具有一定的困难,有管理权限不清晰、责任主体不明确、费用控制无依据、展示区功能用电设计无标准和缺乏真实背景数据,针对这个问题各个项目可以先执行,过程中改善。

    3、机制建立原则方面:

    提炼出一套简单可以执行的12可精细化管控思路,对日后精细化管控和负责项目打好了基础,也坚定了方向,未来可向每日波动值要数据、要管理、要效益。

    4、数据管控方面:

    案场用电精细化管控缺少真正数据实时监控分析,若是可利集团的数据云功能,建立数据监控系统,整合集团所有项目,进行一年动态监控,并针对所处的地理位置给予合理的执行标准,给出不同区域、不同季节、不同等级的案场电费KPI指标,可以有效防止因业绩导向强制降低费用,影响案场的体验品质。

    另外,精细化管控不仅是成本有效的节约,更需从庞杂海量数据中找到有用的数据、梳理出数据结构,精准分析数据,用数据指导管理行为。精细化管控不仅是制度的建立,也急需建立智能化收集系统,进而推演到更多的专业方案,能有效为项目利润保驾护航。

    利用行业提质控速的契机,发现案场用电优化项,并延伸到其它各个领域(食堂、报销费、设计、工程等),精细化管理不是停留在资金和费用的节约,而是一种更深层次的管理变革,人才梯队搭建,为后期经营理念的实现提供动能。

     

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