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  •  工程造价网  2年前 (2020-04-12)  精选干货  已收录 |   抢沙发  40 
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    随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进,精装修产品的开发已成为房地产市场发展方向。精装修项目的成本控制是一直为之思索、探寻的问题。

    装饰工程由于具有材料更新换代快、技术多样和设计比较灵活等自身特点,因此造价的控制方法也独具特色。

    本文立足于全过程工程造价管理,阐述了项目前期策划、设计、招投标、施工4个关键阶段的精装修成本控制的要点,并通过案例加以说明;要做好精装修项目的成本管理,必须全员、全过程、全面的成本管控。项目决策、设计、招投标、施工是精装修成本控制的关键阶段。

    01
    项目策划和决策阶段

    在项目策划、决策阶段,主要是对精装修产品定位、装修风格等方面进行决策。此阶段可决定70%左右的精装修成本

    由于决策结果直接导致产品品质的优劣,并直接影响后期产品的定位销售,因此项目前期决策的关键是要抓住目标客户的心理与目前市场同类型产品的主流方向,避免重复探索、少走弯路,尽量取长补短,从源头来控制今后的精装修成本;

    决策阶段的定位精准对后期实施阶段成本的高低与实施控制的难易程度产生较大的影响。

    02
    项目设计阶段

    设计阶段的成果对精装修造价成本的影响约总成本的70%~90%,在前期决策基础上确定最终设计方案的准确性将直接决定后期实施成本的高低和项目管理的难易。

    设计决定了项目的主要成本,设计的节约才是真正意义上的解决。目前行业内不太成熟的地产企业在设计阶段一般有过渡依赖设计师的情况;

    而目前设计师对具体实施成本的掌控相对比较薄弱、设计图纸深度不够、图纸不完善、表达不准确、设计概算不准等情况导致后期为了边施工边设计变更已不是什么新鲜事。

    因此,若在设计阶段不加以控制成本,在施工阶段成本控制难上加难,甚至可能影响设计效果、拖延工期,施工阶段发生过多设计变更也会给施工单位提出各类索赔造成成本费用大幅度增加而埋下隐患。

    设计阶段的成本控制,重点是主材选择合理,图纸完善。

    2.1主材的选择合理

    众所周知,装修材料市场较为混乱,每种材料都有不同的档次的选择,当然,也是一分钱一分货。作者并不提倡一味选用便宜的材料,而是综合考虑设计效果的前提下,选择最经济适用的产品。

    精装修工程中常用的主材有天然石材、墙地砖、木饰面、地板、橱柜、洁具、木门、五金、墙纸、乳胶漆等。下面以石材为例,阐述选材要点。

    样品先行,精准定位设计师的底线

    设计师通常会在设计图纸中描述主材的名称、规格,甚至配上效果图,而对于像石材一类的的很多产品,仅名称规格图片都无法精准定位效果要求,所以必须以实物样品明确设计效果要求。

    同时,还要精准定位要求的效果水平的底线,这样才有利于控制成本。

    例如大花白石材,市面上大花白石材种类繁多,花纹约简约越贵,花纹越乱越便宜,所以设计师想要的效果至少是什么水平,应了解清楚。

    了解影响产品价格的主要因素,并合理选择

    石材的选用对项目档次提升有着直接的影响。然而,不同的石材,价格差异和效果也相差甚远。若能够巧妙的选择合适的石材,则依然能够很好的实现设计效果,并控制装修成本。

    石材选用对造价的影响,主要取决于石材的稀缺性、厚度、切割加工工作量、加工损耗量等。

    在石材表观效果的选择上,当装修设计中有重要的背景墙,则可以考虑选用高档天然石材,对于一些不重要的部位,如门槛、窗台等位置,可以考虑选用中等档次的天然石材。

    同时,尽量不选用稀缺的天然石材,必要时,也可考虑选用人造石材。在石材厚度方面,尽可能不选用厚的石材,因为厚度越大,每平米造价越高,并且干挂龙骨费用越高。

    在石材拼花效果方面,尽可能简单,每单元石材的规格尺寸尽量为常规大板尺寸,因为每块石材尺寸越小,石材切割加工的工作量越大,天然石材纹路难以拼接,施工难度大,人工消耗量越大。

    总之,业主作为各类资源的集成管理者, 应该严格把好设计选材这一关, 通过多种手段从程序上确保设计选材的合理性。

    主材的选择以保证设计效果为前提,经济适用为原则,重要程度不同的装修部位可考虑差别对待,尽量不选稀缺产品、稀缺规格、稀缺施工工艺;

    尽量使用性能稳定、工艺成熟、缺陷较少的材料;优先选用国产优质、低价的材料代替进口材料。

    另外,对各种高档材料的合理选择亦需谨慎,应避免因为设计师选材错误导致返工、返修等严重后果。

    2.2图纸完善

    检查图纸的完善性,主要审阅图纸设计深度,包括各节点的施工工艺的完整性、施工工序的准确性。

    图纸不完善,将直接影响招投标阶段的报价的准确性,并且给后期因工程设计变更导致成本增加埋下隐患。

    03
    招投标阶段的成本控制

    招投标阶段的成本控制最关键在于招标意图的准确表达、投标单位的遴选和评标过程的严格控制。

    3.1 招标意图的准确表达

    精装修工程招标,精准表达招标意图是获得准确报价的重要前提。

    精准表达招标范围:

    招标范围是计量与计价的重要基础条件。特别是与其他专业的工作界面和工序的划分要交代清楚,比如土建总包、弱电、消防空调、甲供材等。

    充分表达设计意图

    精装修工程除了对质量标准有要求外,对美学效果也有较为严格的要求。如何全面并准确阐述质量与美学效果要求,是装饰装修工程招投标中的难点和重点。

    质量标准可以选用相关规范来表达,而美学效果要求却需要多方位、多形式的向投标单位展示,其中,最直接的表达方式就是直接展示实物样板。

    条件允许的情况下,业主也可在招投标之前建设一个样板间,来表达招标人想要的装修效果。若条件不允许,则至少在招投标阶段应针对乙供材主材提供相应的样板供投标人参考报价。

    3.2 投标单位的遴选

    在招标前期遴选投标单位,应重点考察拟派项目经理的业绩和类似项目建设水平。

    并且,经过前期考察后遴选的施工单位应处于同一梯队, 否则过于悬殊的报价会让业主承担较大的不可预知风险。另外,尽可能多引入长期合作的优质单位。

    对于预中标拟承担的项目经理班子的综合能力必须进行考察, 必要时可结合书面形式考察其理论与实际的综合能力, 以避免企业牌子很大具体承担实施的管理者能力薄弱造成组织管理失效。

    3.3 评标过程的严格控制

    目前最常见的就是投标单位未响应招标要求、不平衡报价以及投标单位管理水平不同带来报价差异。因此,应该从以下两个方面进行分析。

    分析是否完全响应招标要求:

    第一,应要求投标单位均提供乙供材主材的样品,投标单位样品的呈现则是对材料品质最直观的承诺。

    第二,若非工程量清单招标,应核对工程量、项目特征、分部分项是否符合图纸要求,是否存在缺项漏项。

    第三,是否具有完整的履约保证承诺(如履约保证金)、质保承诺(如质保金、质保年限)等。

    分析不平衡报价:

    以总价包干项目为例,投标单位常见不均衡报价策略有:

    第一,预计今后工程量会增加的项目,报高价;

    第二,能够早日结算并付款的项目,报高价;

    第三,设计图纸不明确,估计修改后工程量要增加的项目,报高价;

    第四,对工程量大的项目的综合单价分析表中,人工费、机械费报高价,材料费按一般市场价报;

    第五,常规材料(如石膏板、乳胶漆)报高价,不太确定档次规格的材料报低价,或投标时送品质相对较差的样品,以备将来设计或业主自行调整。

    因为从项目实际运作一般规律分析来看, 石膏板吊顶、乳胶漆这些常规项目是不太会变更的, 而那些具有特殊效果的关键部品、饰面材料,施工单位极有可能为争取最大利润空间,将通过后期的双向“公关活动”来达到修改或调整的目的, 给业主成本控制增加相当难度。

    针对以上情况,一方面,招标人应认真分析其报价,对不合理的报价部分询价时严格把控, 坚决杜绝不平衡报价。

    另一方面,针对存在设计不明确、材料档次暂不能确定的情况,在澄清阶段,采取在所有投标单位中按最优供样单位统一调整,;

    或以样品与报价性价比最高的为基准进行报价调整比较, 或询标时要其承诺当其供应的材料不符合业主要求时, 施工单位按业主方提供的样品采供, 差价上浮率在A%以下时不作任何补差来进行预先设防。

    投标单位管理水平不同带来报价差异

    不同档次单位报价会非常悬殊, 需结合项目的产品定位严加分析, 寻找匹配度最高的施工单位。

    比如,某项目招标时,国内一流装饰企业木饰面等基本采用成品加工, 而部分公司仍停留在现场手工作业的层面, 各自采用的工艺不同造成最后迥然不同的报价。

    业主应明辨是非, 分析其中原因,多方了解最后做出合理决断。

    04
    施工阶段的成本控制

    施工过程实施控制的成本基本达到了项目总成本的90%以上, 通过业主在实施过程中的努力还可以针对不同项目适度挖潜, 以降低最终造价。

    4.1熟悉施工图纸, 对即将实施的项目有整体控制思路

    突出重点、关键节点, 在关键节点工作上寻求降低造价的可行性方案, 会同设计、监理共同掌控;作为业主, 一定得有自己的主见, 避免盲从设计师。

    4.2 加强工程的现场管理

    业主应要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入, 特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。

    良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率, 节约保修的人力、物力成本。另外还应加强成品安装后项目局部修整工作的监督力度, 避免边“修复”边“破坏”。

    如切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的工作管理, 项目参与各方应严格控制防水施工过程的隐蔽工作, 坚持一户一验, 三次试验, 务必做到彻底杜绝渗漏隐患。

    如加强各类电气安装管线的隐蔽资料收集整理, 除在竣工图中标明外, 每套精装修房还必须建立管线走向的照片整理收集工作, 要求做到随竣工资料一并交付客户。

    今后客户可以依照隐蔽资料放心地在墙、顶、地进行个性化装饰而不用担心对原隐蔽工程的破坏, 从而间接地降低成本。加强过程控制还要求监理等单位必须经常性地对原材料及部品件进行施工前的严格掌控, 由于目前市场的装饰材料鱼龙混杂, 劣质、不合格品几乎占到了60%以上。

    常用的装饰、安装工程中使用的型钢, 如槽钢、角钢等, 施工单位很多时候选用的是“不合格”钢材, 这种不合格主要是重量严重不达标, 常见偏差在-18%以上。

    这样承重结构类工程就会有安全隐患, 比如过薄的角钢、槽钢在幕墙使用中会引起结构隐患;机电安装类项目因承受拉应力居多, 施工单位往往采用较薄的型钢。

    因此,如果现场管理人员疏忽, 就会对业主造成较大的隐性成本损失。

    05
    案例分析

    某loft公寓,为商业地产项目,总层高4.8米,净高4.65米,单户建筑面积约32平方米。

    2015年,在该产品进行毛坯销售一段时间后,公司调整销售策略,由毛坯出售改成精装房出售,精装房户数510户。

    市场上同类型产品较多,竞争激烈,加之该项目位置在远城区,市场定价水平优势不大,因此对精装修成本控制提出了更高的要求。

    为了做好成本控制,主要从以下几个方面开展工作,且收效良好。

    5.1前期决策阶段,以客户为导向,样板间先行,做最直观的选择

    前期决策阶段,由于公寓面积不大,层高受限,想要设计一个空间感舒适、户型实用的方案,是最大的难题。

    遵循以客户为导向的原则,请不同的设计师设计了ABC三个不同类型户型方案,并设立了相应的样板间,引领客户参观,最终得出,A户型最受客户欢迎。

    5.2 施工图设计阶段,采用创新工艺取得最大程度的节约

    精装修施工图设计阶段,常规的装修材料均选择了性价比较高的产品,质量有保证,经济适用。而楼板的选材则是个难题。由于当时项目已经建成,只能选用成品楼板。

    设计师提出采用全钢结构,铺贴钢板,但缺点是钢板容易产生噪音,并且现场施工条件受限,大板钢材的场内转运,需增加相应的措施费。

    为了选择更适合的产品,作者与同事共同前往市场考察,发现大部分地产公司的公寓产品由于早期定位的就是精装产品,所以在项目结构施工阶段均按现浇楼板施工,对我司来说不具参考性。

    在继续深入调查后,发现了一种叫做钢骨架膨石轻型板(如图)的材料,膨石板由轻钢骨架、钢丝网、膨石芯材、专用抗渗耐磨涂层组成。

    是在水泥、膨胀珍珠岩混合物中采用特殊的“成石剂”及引入匹配的微小泡沫复合而成,是一种绿色、环保的高强度节能材料。

    钢骨架膨石轻型板的优势是:

    ①标准化机械批量生产,生产速度快;

    ②可以根据钢梁的间距定制单元大小,易于场内转运,不存在因单块面积过大难以吊装的问题;

    ③是一种吸音材料,不会产生噪音;

    ④膨石轻型板设计创新处:钢骨架采用经典力学理论进行计算和设计,通过型钢断面的调整满足不同荷载和单板跨度的要求。整板受力路径明确,承载能力及安全度与传统钢筋混凝土板一致。

    ⑤优化的板缝处理方法,施工更便捷。2015年,该材料在家装市场刚刚开始使用,适用于小区或者商铺已建成,后期需要加楼板的情况。

    厂家带领我们考察了其安装的小区,从外观上看,平整美观,接缝严密,踩在上面无噪音。

    同时,经成本测算,钢骨架膨石轻型板的材料及施工费比全钢结构楼板,平均每户节约5000元。装修户数为510户,则节约成本约255万元。

    5.3 招投标阶段,引入优质投标单位充分竞争,成本控制理想

    招标过程中,各投标单位按要求提供了主材样品,并对通过对样板间的考察了解了我方要求的质量标准。在确认各投标单位均已充分了解招标要求的前提下,组织了报价。

    由于项目工期时间紧迫,急需开工,在招标策划阶段,为了满足工期要求,将项目分成了三个标段进行招标。

    同时,对于批量装修项目,装修质量的稳定性尤为重要,因此邀请了6(A/B/C/D/E/F)家单位参与投标,其中长期合作单位有两家为AB,其余4家为意向强烈的新单位。

    最终,竞价结果显示,长期合作单位的价格明显比新单位更具优势,并且A单位的报价为各标段的商务谈判创造了很好的价格参考依据。在选择各标段的中标单位时,要求其价格水平均向最低价保持一致。

    反观,若没有引入A这样的优质合作单位,在当时时间紧迫急需开工的情况下,价格谈判时,我方就比较被动,最后确定的价格水平停留在约6万元/户的可能性极大。

    本项目由于引入优质合作单位,形成良性充分竞争,使得项目成本直接压缩了约510万元。

    A
    B
    C
    D
    E
    F
    5.1万元/户
    6.2万元/户
    6.3万元/户
    6.5万元/户
    6.5万元/户
    8.6万元/户

    5.4 施工阶段,材料、工艺验收有依据,变更索赔

    少由于策划、设计、招投标阶段打下了良好的基础,施工阶段,没有出现因不均衡报价、设计要求不明确导致的工程变更及索赔。

    特别是在设计阶段对主材进行了严格的把控,在招投标阶段,各中标单位都提供了主材样品并封存,所以在施工阶段,项目管理人员根据封存的样品及样板间质量效果验收工程质量既可。项目质量得到了良好的管控。

    总体来说,该loft公寓项目精装修工程的工程造价控制管理较为成功,为项目创造了一定的利润空间。

    06
    总结

    精装修项目相比较土建及其它专业工程而言,其过程涉及的材料繁多、相关分包专业配合密切程度更高、装修公司施工及管理水平参差不齐,加上项目开发进度快,设计不完善的情况较为凸显,因而工程成本控制难度非常大。

    作者几年来沿着同行的足迹一路走来,结合自己在项目跟踪过程中的得失,探讨了自己对精装修工程成本控制的一些肤浅认识,旨在抛砖引玉,希望更多的专家学者进一步研究探讨此课题。

     

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