案例分享|房地产开发成本工程造价优化之地下室柱网方案的选择

1、 项目简介

案例项目位于中部区域某市新城区，用地面积11.2万㎡，总建筑面积为28.72万㎡，其中：小高层总建筑面积为18.65万㎡，洋楼总建筑面积为2.8万㎡，地下室面积为5.64万㎡。

2、案例背景
（1）现场情况：本项目为集团自持项目，在方案阶段对地下室面积、地下室层高、地下室停车效率，地下室建安成本、桩基成本、土方成本进行优化；
（2）开发节奏：项目初步确定按四批次开发，一批次限价房，二三四批次小高层和洋楼；
（3）相关优化点：地下室建安成本、桩基、土方等；
（4）周边环境：项目位于市郊，距离市区约20公里。基地内现状为空地，场地由一山一坡一脊组成，高程介于42.3m~78.3m之间，最大高差达36米。地块总体趋势西边高，东边低。两地块中部山脊坡度在20%~30%左右，山谷地带较为平坦。
3、需解决问题
3.1 大小柱网组合和小柱网的结构指标；
3.2 桩基础桩径的选择；
3.3 承台类型的选择；
3.4 测算前置条件：
(1)总包工程地下室结构及粗装修：按照设计院提供的图纸计算，地下室层高按3.3m，柱网尺寸为5.3+（6.5+4.8)m、按照地下室层高按3.55m，柱网尺寸为7.7+（6.2+4.8)分别建模进行测算；
(2)土方工程：土方计算按照基底*（层高+基础厚度0.5m)；
(3)支护工程：相邻广场沿线按高边坡考虑，坡比暂按1：1.5；
(4)桩基工程：桩基选型暂按管桩考虑，桩长暂按25m计算，单价参考其他项目调整；小柱网按桩径为500mm，单桩承台尺寸为1m*1m；大小柱网按桩径400mm，承台按2m*1.2m。
4、多方案比选
方案一：地下室总建筑面积：59054㎡；地下车位数：1952辆；单车指标：30.25㎡/辆；层高：3.3m，柱网：5.3m*(6.5+4.8)m；暂按管桩，桩径500mm，桩长25m,单桩承台尺寸1m*1m组合；
方案二：地下室总建筑面积：57964㎡；地下车位数：1952辆；单车指标：29.69㎡/辆；层高：3.55m；柱网：7.7m*(6.2+4.8)m；暂按管桩，桩径按400mm，桩按25m，双桩承台尺寸按2m*1.2m组合。
4.1 各方案测算柱网图示

方案一：
柱截面：450*450
梁截面：400*550、300*550、450*600

方案二：
柱截面：450*450、450*550
梁截面：350*800、500*800

结论：大小柱网梁截面调整，板厚调整后，小柱网混凝土含量、钢筋含量、模板含量低于大柱网；小柱网墙面系数高于大柱网；（未考虑人防区域）。
4.2 各方案测算结论【单方比较】

根据单方测算对比结论如下：
(1) 方案一小柱网的地库单方和桩基单方最低，成本最优的是方案一。
(2) 通过上表分析可知，影响小柱网和大小柱网组合差异的主要因素为总包指标含量和桩基及承台部分。
(3) 桩基工程和承台部分的分析详见下表。
4.3 各方案测算结论【总价对比】

结论：
(1)、通过上表分析可知，本地库成本最优的是方案一【小柱网+单桩承台】；
(2)、通过单方比较，方案的最优顺序未发生改变。
4.4 各方案的桩基工程和承台成本对比分析

进一步分析

结论：
通过上表分析可知，小柱网，地下室层高3.3m，柱网5.3+（6.2+4.8）桩基工程按PHC-φ500*125AB，桩长暂按25m相对于其他更有优势。
5、执行成就

结论：
本项目地下室柱网方案选择地下室层高按3.3m，小柱网尺寸为5.3m+（6.2+4.8）m，桩基工程按桩径为500mm，单桩承台尺寸为1m*1m组合，地下车位数为1952辆，地下室单车指标为30.25㎡/辆，总价最低。
6、案例总结
前期的方案阶段多与成本、设计沟通，从不同角度对成本掌控。