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    一、项目简介(工程概况)

    案例项目位于华东某区,用地面积49297㎡,精装修交付,包括7栋高层,4栋洋房,3个配电房、26个沿街商铺、人防及非人防地下车库;规划户数1064户,占地面积49297㎡,建筑面积198786㎡,其中高层建筑面积136476㎡,洋房建筑面积22413㎡,底商建筑面积8068㎡,地下室建筑面积39896㎡。

    二、案例背景
    (1)现场情况:由于前期示范区标前策划不严谨,设计图纸不规范、现场管理不到位,示范区后期重新改造,成本造价偏高
    (2)相关优化点:示范区与大区的永临结合
    (3)周边环境:位于市中心地带,因环境监察,现场工作反复停工,不利于成本及现场进度的控制
    (4)情况分析:为实现项目进度成本快速周转,示范区标前策划、图纸审查及现场管理不够严谨,后期现场不断改造,造成大量成本损失
    三、需解决问题
    售楼处交付后,现场返工较大,造成大量无效成本,其中:
    ● 原机房位于售楼处负一层,作为临时使用,后期图纸设计位于G7#东南角。产生原机房智能化设备管线材料、安装及拆除等的无效成本,且拆除及重新安装影响现场工期。造成无效成本约6万,间接无效成本20万。
    ● 示范区消防合同金额30.6万,后期签证变更10万左右,总计约40万,因示范区完成使命后,喷淋系统无法满足验收,消防电系统与大区设备不兼容等问题,导致后期示范区改造过程中,消防系统几乎全部拆除后重新施工,且消防设置于吊顶内。造成直接成本40万,间接成本20万
    ● 示范区临电为满足供电正常布置管线,但现场部分设备可正常回收重新使用,其中可回收使用设备约20万元
    ● 示范区围挡合同金额约160万,通常示范区围挡为临时设施,在示范区完成使命后,围挡也会拆除,这在一定程度上造成了成本的增加。
    ● 示范区雨污管敷设后,造成成本约8.7万元,后期无法与大区雨污系统连接,需重新破除地面,敷设雨污管
    ● 示范区展示时间为8月15日,炎炎夏日,选栽不易成活的苗木,即影响展示效果,后期也会造成返工,死树造成成本约21万元。
    ● 示范区装修合同金额约563万元,示范区装修在原未送审建筑图上深化后施工完成。
    (1)地上部分:建筑送审版图中,西面需要增加隔层,东面需改为露天,因此原售楼处软装硬装拆除,拆除费约48万元 ,西侧增加隔层及措施费约54万,东面屋顶拆除约15万。验收通过后,东侧恢复,东面玻璃幕墙,顶面PVDF铝镁锰屋面板约30万。合计147万,二次装修费用另计。
    (2)楼梯部分:墙面干挂石材因一层拆除混凝土墙,且施工期间石材干挂不牢固,震动脱落,且砸毁楼梯踏步及扶手。
    (3)地下部分:最新建筑图按照原示范区装修竣工图套图后再次送审。原瑜伽室按照老版送审图拆除,现恢复。吊顶部分因消防无法满足验收,需拆除后,消防整改后,吊顶重新安装。
    (4)会所泳池部分:原泳池池底及侧壁设计施工深色石材,无法满足泳池验收要求,现需拆改为马赛克瓷砖。
    (5)二次装修改造费用约400万元。
    四、永临结合意见
    ● 设计优化前置,将最终机房设于全区中心点位置,以达到长期使用的目的且节省全区管线长度。
    ● 喷淋系统中,管路布置走向及应用改为永久性,避免后期拆除吊顶重新布置。
    消防电系统中,设备选型与大区保持一致,避免后期型号不匹配拆除重装。
    消防系统设计和施工严格按照消防验收规范及消防主管部门相关标准实施,减少后期验收时的拆改风险。
    ● 现场临电设备满足示范区供电要求后,后期示范区用电重新由大区自管电系统引进,原示范区临电设备可返厂维护后重新使用,部分小型设备及电缆不建议使用,避免用电风险。
    ● 若示范区临时围挡在施工过程中,临时围档的基础部分按小区正式围墙的样式和标准来建设,虽然示范区围档的建设费用因建设标准提高而有所增加,但却减少了正式围栏建设的成本及进度,整体上依然实现了成本及进度的控制。
    ● 项目提前优化设计,将施工中需要的临时道路及临时排水按照正式道路及排水的规划来修筑,节省了后期修筑正式修筑时的时间与物资消耗。
    ● 示范区阶段尽量选栽易成活的苗木,避免后期返工、无效成本等不利情况。
    ● 示范区装修施工前,尽量确认好送审版建筑图后,在最终的建筑图中装修深化设计后施工,避免现场拆改增加无效成本。
    吊顶内安装工程尽量验收通过后,再封吊顶,避免吊顶改除增加无效成本。
    若示范区配备公共健身区如泳池,需了解各验收端口的验收要求后设计深化。
    五、执行成就

    六、案例总结

    标前策划及前端设计尤为重要,需有全局观及主体框架意识。在质量控制的前提下,需有成本及进度的管控意识;示范区阶段需考虑与大区相关联的问题。避免无效成本的发生导致成本增加;避免无效返工的发生导致进度延时;避免后期进度与成本的管控发生冲突。

    因前期的标前策划直接影响后期现场“质量”、“进度”、“成本”的控制,建议所有工程的标前策划将“三控”部门集中,大家集思广益,根据数据库,将以往此类工程的签证变更总结出来,将“三控”问题前置。

     

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