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  •  工程造价网  9个月前 (01-09)  经验分享  已收录 |   抢沙发  699 
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    2017-2018年各地产业务量大面积增加,各业务端口新增人员较多以及各咨询公司业务水平不一致,以及面对大批量业务的增加造成成本审核人员缺失等因素,各地产启动复审工作,复审势在必行。而就地产行业的起起伏伏,按照趋势对标成为一种固态,成本费用会越来越明晰化,复审“追求”的审减额已经不会再有大的突破,我们再追求发展的同时,更需要为业主方找到问题,予以总结,便于后期规避。

    一、项目简介

    案例项目位于西北某区,用地面积63680㎡,本次复审范围为案例项目一标段住宅部分,其中:总建筑面积为130764.83㎡,住宅部分(区分不同业态)总建筑面积为89427.02㎡,住宅底商的建筑面积为7157.12㎡,售楼部的建筑面积为2198.69㎡,地下室面积为31982㎡。

    二、案例背景
    (1)建设单位名称:某置业有限公司
    (2)施工单位名称:某建筑工程有限公司
    (3)初审单位名称:某造价咨询有限公司
    (4)要求复审时间:内部复核15天,对账5天,出具报告3天。
    (5)初版给予资料:图纸、图纸会审资料、送审清单、砌体固化图及材质、马凳筋方案及装修做法表、计算规则;补充资料:合同文本清单、地下室开挖图H2019.6.4、补充做法表、补报清单、报建面积、认价资料等。
    (6)审核结论:初审单位审定金额为212208728.94元,补报金额为1936971.11元,合计送审金额为214320027.5元;复审核定为207878297.77元,在一审基础上核减金额为6441729.73元,审减率3.03%
    三、审核方式,人员配比
    本标段项目类型相对简单2栋小高层、4栋高层及附属商业、幼儿园、车库;
    复审人员安排:土建2名(分地上,地下核查),安装一名全专业核查;
    时间内部核查时间:10天(1天提出资料错漏问题、2天核查计算规则、界面划分、清单做法、5天核查模型(按照提交模型提量与报审清单对比、检查钢筋设置提取涉及工程量、检查模型核查工程量)、1天核查价格及整理汇总、1天审核提出初稿意见发出)
    四、对账时间的把控

    通常复审有底稿对账时间控制在4天对账并整理争议,1天汇总整理给出确认审减、争议部分。根据甲方时间就争议部分进行前期内部沟通,会议沟通决策定稿。

    五、本项目复审审核点总结
    1、范围审减:范围主要为分为图纸设计范围及合约要求范围;
    图纸设计范围:主要需注意标段划分、地下主楼与车库的范围划分(隔墙、抹灰、侧墙防水、主楼与基础连接处的模板/砖胎膜等);独立基础下垫层做法;
    合约范围应严格遵守合同中总包与分包界面划分要求,一般需注意点有:土方开挖回填、桩间土开挖、楼地面面层及结合层、户内面层等范围应归总包还是分包施工;
    总包做法与总包交付标准之前的差异。
    针对以上本项目复审点如下:
    1)幼儿园水泥土回填计算范围有误,审减金额432134元;(图纸设计范围与计算范围不符)--图示仅集水井处基础用1.5米厚水泥土,其他独立基础范围1.5厚灰土;本项目计算式幼儿园区域基础全部计算了1.5米厚水泥土。


    2)房心回填根据合约界面划分显示,范围计算错误,涉及审减345627.95元;


    3)墙面满挂钢丝网,做法表中未设计,本次予以扣除,涉及审减金额115480.53元;
    2、计算规则审减:计算规则主要分为工程量计算规则和计价规则。
    合同计算规则是对工程量的计取以及清单计价费用的一个定尺标杆,是项目合约成本基础费用基石,尤为重要。
    针对计算规则本项目复审主要点如下:
    1)钢筋:钢筋计算规则中明确说明了钢筋搭接的计算方式及钢筋根数的计算方法均为四舍五入;措施钢筋费用除筏板马凳筋除外其他措施筋均已在综合单价中包含,不应单独计算;钢筋的比重等均计算规则中明确要求;案例项目涉及审减金额为30多万元;


    2)平齐砖墙面处的混凝土梁处抹灰此部分涉及金额65万元,计算规则中明确指出抹灰计算至天棚底;但是若平齐砖墙面处混凝土面(梁或柱)抹灰,会导致梁宽度与柱厚度大于砖墙处厚度,会导致墙面不平整,不符合交付标准要求。我司对于此计算规则提出质疑,以及提出其他项目计算规则及现场案例,经过两轮答疑回复最终答疑修改为梁面不按照砌体墙面抹灰做法计入。


    3)砌体缩尺问题:建筑图纸上与混凝土构件平齐处的砌体,图纸显示厚度一致;但是砌体墙面均会有抹灰做法,但混凝土墙面不一定有抹灰做法,如果按照图示厚度计算那么加上抹灰厚度后会导致墙面不平整;本次项目砌体墙面两面各抹灰20厚,理应缩尺40厚,但本次计算规则中明确约定按照20厚扣除,此部分影响金额约86万元;经过多次与施工单位及甲方工程师沟通,此部分确定本次不扣除,后期修改计算规则。
    提出计算规则与合同清单矛盾之处,虽未审减,但对甲方后期项目签订提供了建设性的意见,规避了后期成本的浪费;


    4)饰面:计算规则中抹灰项目综合单价包括砂浆调制、运输、披刮、找平、阴阳角处理、界面剂处理、空鼓缺陷的修补等内容,则修补用的界面剂素水泥浆均不应该在单独列项计算;本次项目清单中素水泥浆、界面剂均单独列项计算了,不应再单独列项记取-本次未扣除,原模拟清单单独列项且经争议回复此项给与
    提出计算规则与合同清单矛盾之处,虽未审减,但对甲方后期项目签订提供了建设性的意见,规避了后期费用对的索赔;
    3、工程量审减:工程量审减主要还是根据以上界面及计算规则、图纸的要求进行的工程量多计算处的审减。本次项目工程量审减金额相对来说较多,如:
    1)地下车库砖胎膜工程量涉及审减金额5.3万,主要审减原因为砖胎膜计算厚度规格及范围理解有误,导致工程量多计算;
    2)地面做法轻集料回填,清单中明确要求按照立方计算,价格也是按照立方的价格给与,一审单位按照平方工程量进行计算,导致多计算金额17.3万;
    3)混凝土及地面细石混凝土算量错误、上量错误,导致影响工程量审减及混凝土调差审减涉及金额18万;
    六、后期建议
    根据本次案例项目复审情况及其他项目复审经验归类,有以下建议:
    1、梁的钢筋能通则通,现场及图集均都明确,梁的钢筋一般都能通则通施工,一般地产计算规则中都有明确约定,避免后续与施工单位不必要的争议纠纷;
    2、钢筋的计算规则中一般已经明确了综合单价中已经包含了钢筋的搭接量;计算规则中约定所有9米定尺而产生的钢筋搭接不另计算,钢筋工程所有搭接(除竖向构件外)、损耗不另计,搭接、损耗在综合单价中考虑;清单项目特征注明所有搭接量及搭接范围内箍筋加密量等均包含在综合单价中。顾搭接范围内的箍筋加密也不应该单独计入。


    3、砌体缩尺,本次计算规则中明确了砌体计算规格,与实际现场施工规格不符。建议后期计算规则中此部分不要约定缩尺具体厚度,注明砌体计算方法扣除两面实际抹灰厚度计算立方量;下图为某地产对此部分的约定,可供参考:


    4、平齐砖墙面处的混凝土梁不应该再按照砖墙抹灰做法计入,后期计算规则应该规避;
    5、若模板为铝膜时,注意计算规则中的约定以及实际情况;此部分混凝土墙面已经达到平整度交付要求,不应再单独计入打磨修补费用;如若拆除后未达到应有的平整度,为施工单位责任,不应单独再记取打磨修补费用;


    6、人流通到处的钢丝网加固,包含在综合单中,不单独记取

    以上为复审部对于案例项目复审经验分享,其中包含工程量的审减、计算规则的审减、界面划分的审减,以及复审过程中会遇到的审减频率较多的审核点;从以上内容结合审减数据可以看出大部分审减发生在界面划分理解不清楚,计算规则与事实矛盾、计算费用与计价规则矛盾之处,工程量方面的审减整体占比较少。后期我们应该在界面划分、计算规则、工程做法上面重点审核。以上是复审观点,有不足之处还请指正,后期复审部门会积累沉淀定期总结,在工作中更加努力,不断进步。

     

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