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  •  工程造价网  2个月前 (02-26)  经验分享  已收录 |   抢沙发  16 
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    随着房地产行业发展,大众生活水平提高,对住宅的需求也有了不同要求,目前根据客户需求定位一般分成刚需、改善、再改等几类产品,每种产品的配置不同,对层高要求也不同。刚需产品层高一般为2.8/2.9m,改善产品一般会添加地暖、中央空调等配置,层高一般在3m左右,再改的洋房、别墅产品一般在3m~3.15m左右。

    本案例对比我们常见3m层高和2.9m层高,得出层高增加0.1m的各项建安成本增量,以便方案设计时快速测算层高变化对成本影响。

    一、项目简介

    项目位于华东某市,用地面积51050.6㎡。总建筑面积为193787.27㎡,其中:

    (1)住宅高层面积127043.42㎡,8-11F洋房18656.12㎡,合计住宅建筑面积为145699.54 ㎡,地下室面积为39838.99㎡。

    (2)商业及配套总建筑面积为8248.74㎡。

    (3)无办公建筑面积。

    二、层高要求

    (1)我国《住宅设计规范》(GB50096-2011)中规定:普通住宅层高宜为2.8m,卧室、起居室的室内净高不应低于2.4m。

    2.8m层高的规定,在全国执行已有多年,随着经济水平不断提升,越来越多居住者希望在住宅中设置中央空调、新风系统、地暖系统等设备,这些设备本身需要占据一定的空间高度,因此设计者应综合考虑基本使用要求和节能节地,确定适宜层高,此时层高不应小于2.8m。

    (2)单层高度增加会影响竖向墙柱、砌体、内墙装修、外墙装修、保温以及管道等工程量增加,如果是定额计价有可能会因为刚好檐口超高而引起垂直运输和脚手架措施费的变化。

    三、方案对比

    (1)方案一:以某改善型项目为例,地面做地暖,层高实际按2.9m测算。

    (2)方案二:以某改善型项目为例,地面做地暖,层高实际按3m测算。

    通过标准层为例,对实体工程量变化进行分析测算,得到明细如下:

    方案一:层高2.9m

    方案二:层高按3m

    四、执行结论

    (1) 两种结果对比:

    层高每增加10cm,钢筋、混凝土、模板工程量约增加2%,砌体工程量约增加5%~6%,墙面装饰工程量约增加4%~5%。最终实体工程成本约增加42元/㎡,占常规地上建安总造价3%左右。由于本项目是全砼外墙与轻质隔墙板,如果是非全砼外墙时造价增加范围在2%~3%之间。

    (2) 两种方案应用成就:

    由于本项目为改善性产品定位,配置有地暖,整个地面做法厚度为100mm,考虑到净空高度对业主感受的影响,最终选定3m层高。

    (3) 其它成本影响因素:

    层高增加还会增加地上结构自重,对于桩基成本可能会有所影响;如果是定额计价要注意是否刚好超过檐口超高标准,是否会引起脚手架、垂直运输定额子目变化。

     

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