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  •  工程造价网  1个月前 (05-06)  经验分享  已收录 |   抢沙发  15 
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    一、基本情况

    随着我国居民生活经济水平的提高,现在客户对居住环境要求有了进一步的提高,为了防止后期外墙渗漏,现在越来越多的房企采取全砼外墙。

    1.1 工程概况

    某项目位于华中某市,用地面积106536.99㎡,其中:(1)商业用地面积5419.81㎡。(2)居住用地面积101117.18㎡。 总建筑面积为580000㎡,其中:住宅总建筑面积为390000㎡,商业及配套总建筑面积为30000㎡,地下室面积为160000㎡。

    1.2 工程背景

    (1)现场情况:结合本项目情况,建筑外墙是采用传统外墙只在承重部位做剪力墙还是外墙全做混凝土墙两种做法,选择最优方案;

    (2)方案对比:砌体墙结构做法及全砼墙体结构做法的效益对比;

    (3)情况分析:项目开发计划时间紧迫,工艺对比不仅仅要考虑成本的影响还要考虑工期的影响。

    二、整体思路

    结合本项目全砼外墙图纸和砌体墙+砼墙图纸以及做法表,对不同工艺实际费用进行相关测算,并且将不同工艺导致的做法改变而产生的费用增减亦考虑进去。最后进行方案费用及效益的对比。

    2.1 成本分析

    (1) 分析说明

    ① 本次测算工程量来源于设计部提供的标准层建筑、结构图纸;

    ② 本次测算单价参考总包合同价,钢筋、混凝土、砌块等主材按当月信息价除税价计取;

    ③ 内、外墙一般抹灰工程量考虑为砌体外墙及砌体与混凝土相接面整面墙抹灰;

    ④ 外墙内保温范围不抹灰;

    (2)主体结构影响差异

    砌体外墙改全砼外墙差异分析(4#楼标准层)

    说明:

    1) 砌体外墙改全砼外墙,主梁及模板工程量不变,但需计算钢筋配筋的变化和砼与砌体之间的价差;

    2) 构造剪力墙与承重剪力墙之间增加结构拉缝费用,有些城市此项可以不施工;

    3) 构造柱钢筋变全砼后取消,全砼外墙钢筋根据配筋计算;

    4) 采用全砼外墙体系外墙可免抹灰。

    (3)砌体外墙改全砼外墙对外墙内保温材料影响分析

    设计院根据华中某市保温节能要求进行节能计算,砌体外墙保温做法(外墙内保温)为30厚模塑聚苯乙烯泡沫塑料(EPS)板(B1级) ,由于砌体保温效果比全砼要好,因此如改为全砼外墙(外墙内保温),保温材料材料厚度需调整为40厚,保温材料不变为模塑聚苯乙烯泡沫塑料(EPS)板(B1级) 。

    说明:

    ① 测算工程量单位按㎡考虑,材料厚度变化施工费不增加,主材单价相应增加;其中,30厚(B1级)EPS保温板材料单价为11.49元/㎡,40厚(B1级)EPS保温板材料单价为14.62元/㎡;

    ② 主材单价按某地产2018-2020年度外墙内保温系统集采价格,品牌为亚士创能,综合单价为主材(保温板+12厚石膏板)+辅材+施工费;

    ③ 砌体外墙改全砼外墙对保温材料影响约增加单方3.00元/㎡。

    (4)砌体外墙改全砼外墙对桩基础影响分析

    根据对4#楼砌体墙改全砼工程量的分析,标准层砌体改全砼工程量为29m³,根据设计院计算,4#楼改全砼增加荷载11000KN,单桩承载力设计为5300KN,即砌体改全砼后4#楼增加直径800长度32m钻孔灌注桩约2根。

    特别说明:

    砌体外墙改全砼外墙对桩基础影响约增加单方2.5元/㎡,有些城市住宅项目在砌体墙改混凝土墙部分采用填充EPS板或者PVC管,这样减轻砼墙荷载,荷载影响的单方差异可以忽略,此部分影响单方视不同项目采用不同材料而定。

    (5) 砌体外墙改全砼外墙成本分析小结


    说明:

    ① 用总包单位施工价格测算砌体外墙改全砼外墙对主体结构影响增加单方约7.26元/㎡,其中结构拉缝影响单方7.56元/㎡,如取消此部分影响,砌体外墙改全砼外墙对主体结构影响减少单方约0.3元/㎡,这样全砼和砌体墙面基本无差异;

    ② 砌体外墙改全砼外墙对保温影响增加单方约3.00元/㎡;

    ③ 砌体外墙改全砼外墙对桩基影响增加单方约2.50元/㎡,如采用填充式混凝土墙,此部分影响可以不考虑。

    综上所述,砌体外墙改全砼外墙以本项目做法对成本影响增加单方约12.76元/㎡。如取消结构拉缝、采用填充式混凝土材料对成本影响增加单方约2.7元/㎡。

    (6) 全混凝土外墙与传统外墙分析

    三、成本分析结论与建议

    经对全砼外墙成本分析,得出结论及建议如下:

    优点:

    (1) 工期大大节约

    全砼外墙施工工艺较蒸压砂加气砌块外墙施工工艺更为简便,铝模一次结构成型,减少外墙砌体施工、外墙抹灰施工,节省工序及工期,提高工效;外墙门、窗框坎随主体施工,后期施工外门窗工程收口更便于处理。当今房地产市场各房企开发节奏快,预售节点时间紧迫,采用新工艺进行工期提效,可降低资金及进度的隐形成本;

    (2) 措施费有所降低

    改全砼外墙后可减少砌体及砂浆等材料二次搬运费、垂直运输费及抹灰吊篮施工措施费;

    (3) 降低渗水空鼓风险

    外墙全混凝土,可实现外墙免抹灰,大大降低砌体外墙抹灰空鼓开裂渗水风险,工程质量能有效提高。可完全杜绝渗漏空鼓发生的二次修补;

    (4) 市场接受度高

    目前华中区域市场主流房地产均采用全混凝土外墙+铝模+外墙免抹灰工艺,技术较为成熟,且为市场所接受,观感及现场展示度较好。

    难点:

    (1) 铝模前期成本投入较大,对于有成熟施工经验承包商无需考虑外墙免抹灰措施费,无成熟施工经验承包商需计算外墙免抹灰措施费,此处费用的差异需根据不同项目进行计算;

    (2) 适用范围相对受限:25层以下住宅、写字楼或外形复杂较多线条的并不适用;

    (3) 由于全现浇混凝土外墙采用刚劲混凝土结构,其蓄热系数和导热系数都低于砌体墙,导致其内保温层厚度偏大,减少建筑室内使用面积;

    (4) 后期更改难度大:图纸优化设计后加工成型的配件后期更改难度大、成本高,对前期图纸深化要求非常高;

    (5) 前置工作较多:需提前确定图审版蓝图,室内精装修点位图、门窗深化图、砌体排版图、二次结构深化图等。

     

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