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    一、基本情况

    1.1 工程概况
    本项目位于华中某地,用地面积130273.98㎡,容积率约为2.85,总建筑面积为494834㎡,其中:
    (1)住宅总建筑面积为354663㎡,地下室面积为123512㎡。
    (2)商业总建筑面积为6594㎡。
    (3)服务配套设施建筑面积为10065㎡。

    1.2 工程背景

    (1)现场情况:项目位于华中某地,属于XXX市远城区,靠近四环,交通较为便利但离市区较远,项目定位为首置刚需盘,面向的客户为首套刚需类客户。
    (2)开发节奏:项目为联合分期滚动式开发,按照最新的开发节点,项目要在XX年完成销售,XX年年底完成全部交付,项目已于XX年X月正式开工。
    (3)周边环境:项目地处XX街与XX路交汇处,周边都为未开发地块,地形开阔无遮挡。
    (4)情况分析:设计出图已完成,目前正处于桩基施工阶段,总包已招标完成,正在做进场前准备,设计需开始确定建筑做法及装修配置,故成本需先期给予成本适配标准。

    二、需解决的问题

    为了更好的精益管理项目成本,需配合成本确定门窗的成本适配标准。

    三、门窗成本适配标准的确定分析

    要做好门窗的合约管理,首先要精益管理门窗的六大成本组成,前期设计时关注设计参数、窗户分割形式、玻璃选型、型材选型、开启方式和五金配置等。

    分析:

    1、建筑设计参数

    在门窗成本精益分析的基础上,设计标准化的门窗体系,从而在标准化模式下执行门窗合约管理。而门窗标准化设计时,体形系数、窗墙比、窗地比三个建筑参数对成本影响尤其重要。

    成本适配建议:

    (1)减少窗地比可节约外立面单方成本,首置项目窗地比控制在0.15~0.16,改善类项目可控制在0.20以上;

    (2)建筑体形越规则,体形系数越小,成本越经济;

    (3)减少窗墙比更容易在不增加成本条件下同时满足节能要求;

    (4)客户角度:在购房时对窗高敏感度小,对窗宽的敏感度大,可通过减小窗高减小门窗开洞面积;

    2、门窗分割形式

    (1)开启面积

    开启面积的大小对型材本身、五金件、纱扇的成本都有影响。

    成本优化建议:开启面积满足自然通风即可,中低端项目满足自然通风的最低限制为准,高端楼盘可以适当提高标准。

    (2)分隔方式

    避免采用800到1200mm左右的宽度,开启一扇太大,开启两扇浪费,建议单扇开启宽度宜在600(塑钢)到800(铝合金)左右,太小会造成型材损耗过大。800到2100mm宜单扇开启,大于2100mm时宜双扇开启。

    (3)卧室、书房可采用密闭性能较好的平开窗,厨房等公共部位尽可能使用推拉窗便于开闭,既可优化成本,也可避免因水槽无论是外开还是内开导致不好开启的问题。

    3、门窗材料选型

    塑钢门窗成本影响因素排序:玻璃(28%)>型材(24%)≥工程制安费(24%)>钢衬~五金配件~辅材(7%~9%);铝合金门窗,铝型材对于单方造价的最大(39%),玻璃、五金、辅材、工程制安费相差不大(11%~13%)。

    (1)玻璃(塑钢28%,铝合金12%)

    玻璃在塑钢门窗成本中占比最大,根据玻璃形式:普通白玻、有色玻璃、LOW-E玻璃等;根据玻璃层数分为:单片玻璃、双玻、三玻等。

    成本适配建议:

    ①根据节能计算要求,玻璃尽可能选择双玻,除因保温节能或降噪等因素外,避免采用三玻两腔构造,此外玻璃厚度越低,成本越低。

    ②玻璃选择

    Ø 一般情况下,南立面采用低辐射 LOW-E 玻璃,东西北立面可采用普通白片玻,尽量避免使用有色玻璃或超白玻璃;

    Ø 在门窗分割时考消除 1.5m2-1.6m2 固定扇,以减少钢化玻璃带来的费用增加 ;

    Ø 对于 1-6 层开启扇玻璃全部按照普通玻璃进行配置。

    (2)型材(塑钢24%,铝合金39%)

    塑钢型材

    价格分析(以XX地产年度集采协议(白塑)为例)

    成本适配建议:

    ① 18~20塑钢型材集采供应商中,C<B<A;

    ② 首置、首改项目可采用C品牌型材;

    ③ 如首改项目考虑品牌适配,可选择A品牌型材;

    铝合金型材

    ① 按系列分有:55、60、65系列等;

    ② 按壁厚分类有:1.0mm、1.4mm、2.0mm等区别;

    ③ 按牌号及状态分:T5(自然冷却)、T6(水冷);

    成本适配建议:注意型材选型

    ① 型材优先选择T5牌号,T5牌号与T6牌号相比每平米少215元/吨,约2元/㎡(洞口面积);

    ② 满足隔热要求下,尽量选择小系列型材,选用60型材比65系列节约7元/㎡(洞口面积);

    ③ 如无特殊要求,型材壁厚满足要求即可;

    ④ 断桥隔热门窗五金整体造价 ≥ 非断桥隔热门窗五金整体造价。

    (3)型材表面处理方式

    型材表面的处理方式,也影响着门窗成本。常见的处理方式有阳极氧化、粉末喷涂、氟碳喷涂4种处理方式,成本依次升高。

    成本适配建议:

    型材优先选择粉末喷涂,粉末喷涂与氟碳喷涂相比每平米少49.67元/㎡。

    4、开启方式和五金配置(塑钢8%,铝合金12%)

    成本适配建议:满足通风要求后,尽量减少开启的活动扇,减小活动扇的尺寸(尺寸小和承重小的五金件成本会较少)。

    (1)不同开启形式,五金价格排序为:内平开<外平开< 内上悬<内开内倒,其中内开内倒价格比内平开价格高出近3倍,约70元/套 ;

    (2)推拉门窗比平开门窗五金件便宜30%,所以厨房、卫生间等能用推拉就不用平开;

    (3)门锁方案:月牙锁方案<条锁方案<执手锁方案;

    (4)平开门:对于室内阳台门,双扇推拉门可调整为单扇推拉门,门执手可采用无锁芯带保险方案,锁芯约25元/个;

    (5)无设计优化空间后,可进行低、中、高不同等级的五金配置选型,例:适当较少滑轮数量,达到成本优化的目的。

    5、纱窗(以XX地产年度集采协议为例)

    成本适配建议:在满足要求的前提下纱窗选择优先级应为固定纱窗>平开纱窗>隐形纱窗>折叠纱窗。

    (1)固定纱窗<平开纱窗~隐形纱窗<折叠纱窗,价格低到高,平开纱窗比固定纱窗高出约20元/m2左右;

    (2)折叠纱窗及隐形纱窗的返修率都非常高,常规一般更换时间在2~3年。

    6、门窗成本适配标准的确定
    经过上述分析:最终确定本项目门窗配置标准及门窗尺寸。
    (1)配置标准:

    (2)门窗尺寸:
    ①阳台门窗——根据户型大小选用2100mm或2400mm推拉门;
    ②卧室外窗——根据层高变化,窗槛墙保持1200mm不变,调整开启扇高度;
    ③厨房外窗——端户统一为1200mm宽横窗,标准中间户为700mm宽条窗;
    ④卫生间外窗——统一标准为600mm宽条窗;
    ⑤楼梯间外窗——统一标准为1200mm宽条窗;
    ⑥前室门窗——前室开窗面积要求不小于2平方米;
                 ——合用前室开窗面积要求不小于3平方米。
    (3)最终门窗户型图

    四、总结

    门窗工程经济性做法管理要点:

    要点一:在标准化户型体系下,标准化门窗体系,规定窗户尺寸、类型及开启方式

    ① 普通项目窗地比控制在0.15~0.16;

    ② 开启方式:推拉<内平开<外平开< 内上悬<内开内倒。

    要点二:在标准化门窗体系下,优化品牌、玻璃、型材、五金件的配置

    ① 玻璃:尽量避免使用三玻构造;

    ② 塑钢型材:首置项目建议选择C品牌,首改项目可选择A品牌;

    ③ 铝合金型材:如项目门窗选择60+90系列,成本排序为:C<B<A;如项目门窗选择60+95系列,则成本排序为:B<C<A;

    ④ 塑钢五金:建议选择A,首改项目可适当提升至B;

    ⑤ 铝合金五金:建议首改项目选择A,再改项目可适当提升至B。

     

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