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  •  工程造价网  4个月前 (07-02)  经验分享  已收录 |   抢沙发  44 
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    分析建筑行业发展前景,建筑业目前为我国四大支柱行业,房地产建筑,随着中国城市化进程的逐步推进,“住宅产业化”的进程也大大加快。随之房地产行业的竞争也越发激烈,建设方在保证产品质量的前提下,对项目成本进行了更深的把控,在一审咨询单位对工程造价进行审核之后,会委托第二家咨询单位进行复审。复审之于一审有诸多不同,预算复审是原来的一审工作进行全部或部分的复查,以确定原来所做的审计结论的正确性。

    一、项目概览复盘

    本项目建筑面积142416.81㎡,业态包括住宅、地库、商业配套等,计算范围包括土建及安装总承包及小市政工程;复审项目的主要工作是负责复审的一切事宜包含但不限于算量、合同外价格审核、总包施工界面、清单汇总整理、争议问题处理、争议问题调整、与甲方的对接,施工单位的对接。

    二、复审工作流程

    1)前端资料:梳理资料完整性,避免后期进度受阻,复审项目前端资料提供是否齐全准确直接影响复审效果及复审进度,在项目启动资料不齐的情况下项目负责人应及时跟进资料情况避免影响后续工作;与甲方对接资料初步了解项目情况,资料下发针对初审人员安排对应制定我方人员配置并制定进度计划,资料下发后完整度反馈如有缺失列表反应情况及时补充;

    2)项目交底:结合项目特点进行交底交圈、梳理总包与各专业的界面、分析编制说明及计算规则、核对工程量相对应关系、明确合同外价格计取原则、相同业态的计算含量经济指标的差异对比;

    3)现场勘查:重点争议内容现场实际查看;

    4)定稿文件:争议调整、清单汇总。

    三、复审前提

    1)明确预算复审的流程

    预算复审目前存在两种情况,一种是二审单位和一审单位采用“背靠背”的模式,二审单位根据甲方提供的核算资料自行计算,然后跟一审单位核对;另一种情况是一审单位把所有的成果文件包括计算底稿交给二审单位。前者的优点是二审按自己的核算方式不容易被一审单位的核算结果带跑偏,缺点是由于需要全部核算,计算周期相对较长;后者的优点是核算周期短,采用二审的经验审减点对相同的业态进行抽取审查。

    2)明确预算复审的对象和对手

    预算复审的对象是预算一审的咨询成果,即是对一审造价的审核;预算复审的对手可以是一审咨询单位或者施工单位;鉴于造价复审并不是建设项目的普遍做法,建设单位与施工单位签订施工总包合同时不一定把复审环节写入合同条款,造成一些施工单位对复审强烈抗拒,拒绝配合复审工作,这种情况下复审的对手就会是一审单位,复审的结果由一审单位知会施工单位修正,对于有理有据的计量或计价修正,施工单位不能不予以接受;对于施工单位愿意配合复审的,复审的对手就是施工单位;明确复审对手对于复审工作的顺利进行非常重要,如事先不予明确约定,会造成一审单位和施工单位轮番反复要求与复审单位对账的情况,致使复审工作久拖不决。 

    3)收集整理预算复审依据 

    预算复审资料包括施工合同、施工图纸、图审资料、招投标文件、施工单位预算、一审单位咨询成果及一审咨询过程中的答疑等;另外,有些项目的建筑做法不按图纸施工,有专门的建筑做法表、验收规范、防水专项方案、保温专项方案等,也需向建设方询问清楚,收集完整;预算阶段可能尚无工程实体或工程实体还未建造完整,不管工程施工在哪个阶段,工程实体是结算的依据,不是预算的依据,除非建设方要求或设计不明确需要结合现场实际,此时需要在复审报告中明确写明,以便结算时理清。

    四、复审方法

    1)全面展开法

    如果复审时间充裕,全面展开是最能保证质量的方法,不过是工程量大而繁琐;复审人员根据施工图纸把工程量全部手算或者电子建模计算一遍,如果对方能提供电子建模,也可以不重新建模,只要对账施工图检查算量模型是否正确;

    这种方法的优点是:全面和细致,审查质量高,效果好;缺点是:工作量大,时间较长,存在重复劳动。

    2)重点筛查法

    如果复审时间不充足,可以采取重点筛查法;筛选工程量大,造价高的子目重点审核;如:电线、电缆、桥架、配管等。而一些附属项目、零星项目(雨蓬、散水、坡道、明沟、水池、垃圾箱)等,往往忽略不计。

    其次重点核实与上述工程量相对应的定额单价,尤其重点审核定额子目容易混淆的单价。另外对费用的计取、材差的价格也应仔细核实。该方法的优点是工作量相对减少,效果较佳。

    3)指标对比法

    从事复审的工作,积累了大量的工程造价数据,复审人员可以调取在设计上相似的工程造价指标与复审工程进行对比,发现指标异常偏离的即展开详细核查;(此办法可以按分部进行审核,能够快速的找到造价的偏差原因)

    4)分组计算审核法

    就是把预结算中有关项目划分若干组,利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系,审查一个分项工程数量,就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组,先把底层建筑面积、楼地面面积求出来,其他分项的工程量利用此些基数就能得出。这种方法的最大优点是审查速度快,工作量小。

    5)复审成果

    复审人员按上述方法对一审咨询成果进行复核以后给出复审初稿,然后与约定的对手(施工单位或一审咨询单位)进行对账,对账完成后按建设单位的要求出具复审报告。

    五、执行成就

    1)地库基础柱下蹲侧面钢筋输入有误,未按图纸侧面钢筋单独处理,直接按柱下蹲表的配筋处理,地库钢筋审减工程量约95t,审减金额55.1万元;

    2)砌体墙内外墙标志有误,所有楼栋砌体墙未扣减与板相交处体积,外墙砌体墙体积计算至板顶,多计算约砌体210.5m³,审减金额14.7万元;

    3)高层住宅飘窗下栏板应用栏板定义,用墙定义垂直筋会多计,影响金额约2.5万元;

    4)地库顶板已为结构找坡,未需要建筑找坡做法,扣减金额约65万元;

    5)板侧面模板软件设置未扣减与圈梁、构造柱的侧面的模板的扣减。模板多计算工程量1211.05㎡,审减金额约9.1万元;

    6)小市政土方回填的材质,该部分一审时按照回填砂计入,二审时向现场工程师确认后按照现场实际做法原土回填做出审减;此部分扣除12.6万;

    7)甲供材料进线电缆主材费一栏中出现主材费审减约47.16万;

    8)土建与安装清单中雨水管、雨水斗重复计取两遍,最终将安装清单相关工程量做出审减约0.2万;

    9)清单明细及汇总表中存在链接有误,此部分审减约11万元;

    10)主材价格录入清单不合理,在清单时把铝缆的价格按照铜缆价格计入,审减约为8万;

    11)管道的支架的做法未确定其合理性,审核时未与工程师确认做法,审减约4万;

    12)户内电线的计算规则未与工程师确认核算原则,审减约30万左右;

    13)电气系统中插座的敷设方式由于广联达的设置错误,审减约10万左右。

    六、案例总结

    在经手过众多的总包项目中发现,土建工程列项繁琐,计算复杂,安装工程专业较多,清单列项杂,主材较多,且新工艺、新设计层出不穷所以要及时更新自己的知识库。

    在复审时需注意点,大概总结了以下几点:

    1)工程量的审核:建设项目施工图纸和设计修改通知书、现场签证单为主要和次要参照物,充分熟悉工程量计算规则,并遵循预算定额规定进行核算,避免失实开支。尤其应该注意,签证单并非毫无问题,所以,审核时应作好调查研究,审核其合理性和有效性,不能见有签证即给予计量,杜绝和防范不实际的开支。

    2)套用定额的审核:一是审核直接套用定额单价,考察项目名称、构件名、尺寸、强度等级等内容同设计图纸有无相悖;二是审核工程项目有无存在重复套用的情况;三是审核材料价格套用有无不合理之处。审核换算定额单价时,明确允许的换算内容是很关键的,要知道定额中人工、材料、机械是全部允许换算还是仅仅有部分允许换算。四是审核补充定额。其核心是检查是否正确地选择了编制依据、方法;是否合理地给出了材料预算价、定额消耗量、人工工日及机械台班单价,等等。

    3)材料价的审核:建设单位采购、供应部分材料、设备的情况十分普遍,委托施工单位代办时,也是由建设单位负担价差,所以说,建设单位及其参与审核者必须高度重视材料价核定。此外,票据管理混乱、实价虚报的情况也多有发生。为避免这一弊端,审核者应做到深入市场进行实地调研,从而确保所确定的价格是科学、合理的。

    4)费用计取的审核:一般地,费用计取的审核结果取决于审核取费标准正确与否。费用计取必须参照一定的审核标准,主要的依据是工程管理部门的文件、规定,准许间接费用在允许的范围内浮动。期间,税金、定税率的计取的参照标准一是税务部门规定,二是施工地点的不同。此外,应注意审核预算书中不参与取费项是否取费。

    5)工程变更的审核:设计、进度计划、施工条件、“新增工程”等都属于工程变更的范畴。一般地,工程变更后,工程成本大幅增加,从而使工程造价决算远超预算,为此,工程变更审核已然已是工程造价审核的重中之重。

    所以在审核及复审的时候,大家要区别对待每一个不同区域的不同地产,在完成项目的过程中遇见问题要冷静的对待,我们要做到事前有计划(定额、预测),事中有控制,事后有分析。因每个地产要求不一样,不能一味的将不同地产的规范在其他地方生搬硬套,要使用自己的知识去说服别人,让其心服口服。这样才能更好的去解决问题完成每一个任务。

    七、总包复审审减要点集锦

    八、复审意义

    工程预决算的复审工程,确保审查工作的真实合法、公平公正,来确保工程造价核实的真实性、有效性,通过审查工作的不断强化,提高工程造价管理的水平,最终实现有效的控制工程造价的目的。

     

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