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  •  工程造价网  1周前 (05-12)  精选干货  已收录 |   抢沙发  2 
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    引言

    在房地产项目开发中,结构成本是项目总成本中的重要部分,占比较大,因此对其进行优化是提高项目经济效益的关键。

    本文为房地产项目开发中的结构成本控制提供了一个全面的视角,从设计阶段的成本控制到施工图设计阶段的限额设计指标分析,再到具体的优化措施,旨在帮助项目管理者和设计师通过精细化的设计和管理,有效控制结构成本,提升项目的经济效益。

    第一部分:结构成本的平均数据

    在房地产项目中,结构成本的控制是确保项目盈利性的关键。根据行业数据,以下是一些关键的平均成本数据:

    混凝土等级:每提升一级,单价可能增加5%~8%。例如,如果C30混凝土的单价是290元/m³,提升到C35,单价可能增加到310元/m³至320元/m³(高强钢筋除外)。

    地面以上含钢量:一般在35~90kg/m²。含钢量的控制直接影响到建筑成本,因此设计时应充分考虑结构的优化。

    地面以下含钢量:范围在100~200kg/m²。地下结构的含钢量通常较高,因为需要承受土压力和水压力。

    基础与桩基成本:介于25~150元/m²,平均约60元/m²。基础类型的选择对成本有显著影响,例如桩基础通常比浅基础成本高。

    第二部分:设计中关键环节

    设计阶段是成本控制的重要时期,以下是一些必须控制的关键环节:

    结构体系的确定:选择合适的结构体系对成本有重大影响。例如,框架结构与框剪结构的选择会影响含钢量和混凝土用量。

    基础的选型及设计:基础类型的选择应基于地质条件、上部结构类型和成本效益分析。

    电算模型及计算系数的取值:电算模型的准确性直接影响结构设计的安全性和经济性。计算系数的合理取值可以避免不必要的安全储备,从而降低成本。

    标准单元的梁板截面及配筋图:梁板的截面尺寸和配筋直接影响到混凝土和钢筋的使用量,应通过优化设计来控制成本。

    地下室的布置及梁板配筋图:地下室的设计需要考虑土方开挖、防水、通风等多种因素,合理布置可以显著降低成本。

    结构转换层的布置及配筋图:结构转换层的设计应充分考虑力学性能和经济性,避免过度设计。

    第三部分:结构成本控制关键点

    1. 地下室层高控制:

    地下室层高每增加100mm,可能会增加造价30元/m²。例如,如果一个10000m²的地下室层高增加100mm,成本将增加300000元。

    降低层高的方法包括采用宽扁梁、变截面梁、无梁楼盖等设计策略,以及优化综合管线图和底板结构找坡。

    2. 地面以上层高控制:

    地面以上层高影响风荷载、地震力、竖向构件等,合理控制层高可以减少结构成本。

    采用宽扁梁、变截面梁、无梁楼盖等设计方法,以及型钢梁、钢梁等材料可以降低层高。

    3. 结构超限的影响:

    结构超限可能导致设计周期延长、抗震等级提高和含钢量增加,从而增加成本。

    实例:某项目因超限,含钢量达145kg/m²,增加造价约400元/m²。

    4. 高宽比超限的影响:

    高宽比超限不属于超限审查的范围,但会导致结构成本提高,提高幅度随地域不同而异。

    实例:深圳某项目因高宽比超限,增加造价约67元/m²;无锡某项目增加造价约17元/m²。

    5. 基础选型介绍:

    基础选型包括冲孔桩、钻孔桩、人工挖孔桩、高强预应力管桩、沉管灌注桩、强夯地基处理、水泥搅拌桩地基处理、筏板基础和独立基础等。

    如何判断桩基础的总量是否合理?总承载力与总荷载的比值应在1.1~1.3之间。

    6. 如何优化桩基础的总量:

    关注柱底内力的取值、桩承载力的利用率、桩基础中地下室底板下土承载力的利用、水浮力的利用和基础类型的归并。

    7. 少用墩基础,尽量用桩基:

    墩基础属于天然基础,适用于较小的柱网尺寸,如L<6米或L/D<3。

    8. 梁的布置与成本的关系:

    在8.5X8.5米柱网下,井字梁的造价比十字梁增加16~22%。

    对于短隔墙下的小梁,不需要单独布置,可以折算成等效面荷载加到板上。

    9. 梁配筋方式对成本的影响:

    框架梁跨中负筋不一定要用支座处负筋通长,按规范要求,抗震等级为一、二级时,可配成>2Ф14且>As/4;为三、四级时,可配成>2Ф12。

    对于住宅标准层梁宽为200或250时,梁支座负筋应采用小直径钢筋,角筋兼做通长筋,减少搭接。

    10. 剪力墙的布置与成本的关系:

    优化剪力墙布置的位置,尽量布置在两端或周边,内部和中间位置减少布置。

    按50年风荷载计算位移,优化剪力墙的数量。

    剪力墙太长会增加结构本身成本,同时使地震力增加;短肢剪力墙抗震性能不好,构造配筋成倍放大,成本也会增大。

    11. 如何控制剪力墙的厚度取值:

    高规7.2.2条规定:底部加强层剪力墙厚度不小于层高或剪力墙无支长度的1/16(一、二级抗震等级)或1/20(三、四级抗震等级)。

    对策:按高规附录D验算墙体稳定性。

    12. 异形柱结构中应注意的事项:

    异形柱结构可能增加成本5~10%,并可能降低结构的安全度。应考虑是否可以少用异形柱,多用方柱。

    13. 柱子纵向钢筋的配置技巧:

    当柱子按计算配筋时,如何在满足计算配筋量要求的前提下尽量减少配筋量?例如,500X500方柱配筋,每边配筋面积12,习惯配筋方式为12Ф20,另一种配筋方式为4Ф25+4Ф18,后者可节省17.5%的钢筋用量。

    14. 楼板的厚度对成本的影响:

    标准层楼板厚度对荷载、配筋、地震力等有直接影响,也对梁、柱、墙配筋和基础有间接影响。

    15. 建筑的地下室及屋顶找坡:

    找坡的成本包括材料、人工、结构、维护等。优化方法包括半结构找坡、双坡、减少找坡长度等。

    16. 设计荷载的取值:

    地下室顶板的荷载应考虑覆土、施工荷载、消防车荷载、使用荷载等。外墙荷载应扣除门窗的影响。内墙荷载取值应考虑可能采用的轻质材料。

    17. 电算系数的取值:

    合理选择电算系数,如梁的弯矩放大系数、扭矩折减系数、混凝土容重的取值等,可以避免不必要的成本增加。

    18. 勘察报告的内容:

    关注基础选型及地基处理建议,承载力的取值建议,抗浮设计水位的标高,以及是否可以提出最低设计水位的标高。

    19. 钢筋材料的选择对成本的影响:

    根据市场价格和性能选择最合适的钢筋材料。例如,Ⅱ级螺纹钢相对于Ⅰ级圆钢,虽然价格贵4%,但强度提高43%,构造配筋率低。

    20. 混凝土强度等级对成本的影响:

    每增加一级,单价提高5%~8%。对柱及剪力墙(轴压比控制)的影响程度高,对梁的影响程度中,对板的影响程度低。

    21. 图纸设计时归并的把握:

    精细化设计是施工图过程中控制成本的关键,包括梁、墙柱、板、桩基、基础的归并。

    第四部分:结构关键点的总结

    结构成本控制不仅需要关注设计阶段的各个环节,还需要在施工图设计阶段进行限额设计指标分析。例如某百强城市高尔夫花园预应力管桩招标案例表明,选择合适的桩型和规格对成本控制至关重要。通过详细的数据分析和优化设计,可以显著降低结构成本,提高项目的经济效益。

     

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