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    一、房地产开发的定义

    1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为

    2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款,包括住宅类和商业类开发贷款。

    在同一房地产项目中,既有住宅又有商业用房,以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%,则视为住宅类项目;如住宅面积<70%,则视为商业类项目。

    二、房地产开发企业的分类

    1、按资质分类

    按资质分类可分为一、二、三、四级资质,各级资质的划分条件如下:

    序号 条件 一级 二级 三级 四级 暂定
    1 注册资本 ≥5000万元 ≥2000万元 ≥800万元 ≥100万元 /
    2 从事房地产开发经营年限

    ≥5年

    ≥3年 ≥2年 ≥1年 /
    3 房屋建筑累计竣工面积,或累计完成与此相当的房地产开发投资额 近3年≥30万㎡ 近3年≥15万㎡ 近3年≥15万㎡ / /
    4 建筑工程质量合格率 连续5年达100% 连续3年达100% 连续2年达100% 达100% /
    5 上一年房屋建筑施工面积,或完成与此相当的房地产开发投资额 ≥15万㎡ ≥10万㎡ / / /

    2、按股东类型分类

    ①内资企业

    ②外资企业

    外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。

    外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇

    三、房地产企业的运作模式

    四、房地产开发流程

    项目立项阶段 投资机会研究
    申领项目选址意见书及项目立项批文
    申请定点
    申请购置土地、办理土地产权手续
    申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件
    编制规划设计总图
    申领建设用地规划许可证

    项目前期

    准备阶段

    选择勘察队伍和设计单位
    申领建设工程规划许可证和施工许可证
    申领房屋拆迁许可证
    做好“七通一平”工作
    选择承包单位
    选择监理单位

    项目建设

    阶段

    组织承包商进场
    加强开发项目工程管理与控制
    申领商品房预售许可证
    项目的竣工验收

    项目销售及

    售后服务阶段

    办理竣工后产权登记手续
    申领商品房销售许可证
    与物业公司签订物业委托管理合同
    提交相关资料
    与用户签订商品房销售合同或租赁合同
    做好物业管理工作

    ※申领项目选址意见书及项目立项批文

    申领项目立项批文时,需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

    可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行,由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。

    项目评估的投资估算精度为±10%,可行性研究报告的批准,标志着项目立项阶段的完成。

    ※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证

    房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式,即土地使用权出让、转让和行政划拨

    房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时,必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续,签订土地使用权出让或转让合同,并缴纳土地使用权出让金。

    1、国有土地使用权出让

    国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

    根据《城市房地产管理法》的规定,国有土地使用权的出让方式主要有3中,即协议、招标和拍卖,出让时具体采取哪种方式,由出让提地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

    此外,各地在具体执行过程中,又增加了挂牌出让这种方式。因此,国有土地使用权的出让方式,实际上是4中:协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

    1)协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望,并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出让,如微利商品房用地,国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地。

    2)招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请,招引他人投标,然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。

    3)拍卖出让——在指定的时间和公开场所,由政府主持土地使用权拍卖,支持人宣布低价,竞投者按规定方式应价,竞投土地使用权最高者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。

    4)挂牌出让——出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。

    2、国有土地使用权转让

    广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为,包括国有土地使用权的出让。

    狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移的过程。

    国有土地使用权转让的方式有3种,即出售、交换和赠与。

    3、国有土地使用权划拨

    是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制,土地使用权人可以无限期使用。

    未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。

    符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:

    (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

    (2)领有国有土地使用证;

    (3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

    (4)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

    注:土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质。

    五、认识房地产企业的报表

    房地产企业以提供房屋为其主要商品,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,所以房地产企业的总体资产投入巨大。相对于一般企业,存货占总资产的比重达;应收账款占的比重没有贸易企业高;固定资产占的比重也没有制造企业那么高。

    1、资产负债表的特点 总资产中流动资产占比大,一般超过90%。流动资产中以存货及其他应收账款为主。存货部分主要是未卖出的房地产。其他应收款可能是将收到的购房款转移给关联公司。

    总负债以长期借款、预收账款、其他应收款为主。

    预收账款:因为房地产企业的收入确认需等到工程竣工、验收、测绘、办证、结算后方可确认。目前房地产企业处于卖方市场,即供不应求时期,一般均会在未到办理房产证或工程结算完成阶段,只需获得房地产预售许可证后即进行销售。由于未到到收入确认阶段,因此受到的房款或按揭款只能挂在预收账款中。

    2、利润表的特点

    开发过程中,即使已开始销售,主营业务收入仍然为0,主营业务成本体现了项目的支出。开发结束后,主营业务收入增加。

    其他业务收入一般为出租物业的租金收入。

    营业外支出一般为退房补偿款、滞纳金、罚款等。

    3、现金流量表的特点

    开发阶段:发生大量的经营活动产生的现金流出,经营活动产生的现金流入很少;

    中后期阶段:经营活动产生的现金流出减少,经营活动产生的现金流入增加,并一直拉大距离。

    后期阶段:经营活动产生的现金流入和流出均在减少。

    六、房地产开发项目成本估算

    ※项目技术参数

    项目技术参数主要包括总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积、容积率、绿化率、户型等。

    1、项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》,在报审中指的是建设工程规划许可证上记载的面积。

    2、总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积。

    3、可售建筑面积=总建筑面积-公摊建筑面积-用于出租的建筑面积,一般可根据客户可行性报告。

    4、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定,由各地自行制定标准,一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般为0.8-1.0,多层、高层住宅项目的容积率一般在1.2-5.0之间。

    5、建筑密度即建筑覆盖率,是指项目用地范围内所有建筑的基地面积与规划建设用地之比,反映出一定用地范围内空地率和建筑密集程度,一般不超过40%-50%。

    6、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比,一般在30%以上。

    7、户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的,≤90㎡,90<㎡X≤144㎡,>144㎡。

    ※总投资构成

    房地产企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用,应作为开发间接费用,计入开发产品成本。除周转房摊销列作开发间接费用外,其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果开发企业不设现场机构,而由公司定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动,则所发生的费用可直接并入企业的管理费用。

    成本估算表

    七、房地产开发项目现金流测算

    ※总投资构成

    序号 资金来源 占比
    1 自筹资金 资本金 35-40%
    股东或关联企业借款 10-15%
    2 银行借款 ≤50%
    3 销售返投 ≤15%

    1、项目资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其他可自由支配的权益性资本,并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。

    2、股东借款转资本公积,需经会计师事务所审计并剔除应纳所得税额。

    3、土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除。

    4、对于单一项目,资本金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收等部分后得出。

    5、对于未分配利润,应明确贷款期内股东不得分红。

    6、对于同时开发多个项目的企业,资本金可在上述计算公式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。

    表一:资金投入计划

    构成 金额(万元) 百分比
    项目总投 60,697 100%
    资本金 24,279 40%
    其中:已投入 23,954 99%
    股东/关联公司借款 3,035 5%
    银行融资 30,000 49%
    销售返投 3,383 6%

    ※现金流量表

    ※敏感性分析

    八、房地产开发相关税务问题

    ※房地产企业涉及的税种

    税种 税率
    营业税 营业税按转让土地使用权收取的全部价款和价外费用的5%缴纳。
    城市建设维护税 计税依据为营业税,城建税的税率为市区7%,县城和建制镇5%,其他1%。
    印花税 印花税按土地使用证数目征收,每本贴花五元,而土地使用权出让合同按产权转移数据征收,按合同金额的0.05%缴纳。
    土地增值税 土地增值税分为四级,税率分别为30%,40%,50%和60%。
    所得税 营业利润的25%

    ※营业税

    营业税是以纳税义务人从事经营活动的营业额或销售额为课税对象征收的一种流转税。

      
     

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